低收入住房税收优惠证：美国廉租房发展的金融激励机制.pdfVIP

低收入住房税收优惠证 ● ● 马妍 廉租房(affordable rental housing)是美国公共住房的重要形 税收优惠是强有力的权益筹资机制．因而在大多数州．取得9％ 式。20世纪80年代以前，美国住房与城市发展部(Department of 的优惠是很有竞争性的。一些州的税收优惠分配计划中．大的公 Housing and Urban Development)没有任何鼓励廉租房发展的金 共住房公司、公共住房更新改造项目、HOPE VI公共房屋改造 融激励机制．联邦政府承担了所有设计和新建廉租房的成本．政 工程或者特殊的HOPEVI项目 享有获得9％优惠的优先权，甚 府出资的企业基本负责所有廉租房的建设和发展。严格的成本管 至可以提前预留。 制限制了公共住房管理部门建设质量合格、设施齐全的廉租房． 作为l989年Omnibus Reconciliation Act的一部分，国会对 全国大量残破廉租房的居住条件受到指责。 LIHTC计划的补充条款旨在增加住房困难地区的LIHTC住房供 投资者一直将廉租房视为高风险、低回报的投资项目．几乎 给。法律允许在计算税收优惠时．对位于难于开发地区(Difficult 没有私人资金投资低收入家庭住房项目。那时．对投资多家庭住 Development Areas)和特定人群区(Qualified Census Tracts)的 房唯一有形的激励是名为加速折旧(accelerated depreciation)的政 LIHTC项目提供较高的免税资产基准(标准财产基数的l30％)。 策漏洞．这让投资者在出租房的早期可以获得巨大的税收利益。 难于开发地区由HUD限定．是指位于都市区和非都市区，建筑、 然而这一漏洞并不是法律制定者的初衷，很快就受到了限制。 土地和使用成本相对收入较高的地区；特定人群区是指．该地区 l986年税法改革从根本上改变了廉租房的商业模式．将利 至少有50％的家庭，其收入低于当地中等家庭收入60％的地区。 润、帮助需要帮助的人、通过建筑技术创新提供健康、结实、高 但是这种方式面临的重大挑战是．为了使用LIHTC，公共住 雅的住房相结合，兼顾了居民、社会、开发商和投资者等多方的 房不是由公共住房管理部门所有．而应该由私人部门、纳税实体 利益。 所有。l994年．HUD规定如果私人部门建设的公房单元继续被 LIHTC简介 作为公房保留和运作．并且符合所有公共住房的运作原则和规 1986年税法改革废除了各种支持建立租赁房的税收条例， 定．则公共住房可以由私人部门所有。这种非常规的所有制结构 在内部收益法(InternalRevenueCode)的第42章．提出联邦支持 也使住房管理部门转变了职能和角色，由低收入住房的生产者、 低收入家庭住房的低收入住房税收优惠证(Low．income housing 管理者和所有者，转变为贷款者、合作者和整体调控。 tax credit)计划。获得税收优惠证的前提条件是．项目必须有一 近年来，LIHTC每年帮助建立约l0万套廉租房．2006年， 定比例的单元分给低收入家庭(至少20％的单元提供给不高于当 LIHTC提供了约l3万套廉租房(包括新建房和存量房)。市场对 地中等收入水平50％的家庭，或者至少40％的单元提供给低于 LIHTC的认同度也越来越高．具体表现为，2004年，向投资者 当地中等收入水平60％的家庭)，并且这部分住房的租金不得高 出售l美元的税收优惠，就会筹集到80～90美分的资金 而在 于租户家庭收入的30％．出租年限至少为30年。各州被授权向 最初．税收优惠证只能卖到35～40美分．因为投资者怀疑廉租 获得、改建、新建廉租房者提供联邦税收优惠证。房屋所有者可 房的获利能力(Narron 2004)。 以用税收优惠证减少其他收入的税负．也可以将其出售给其他投 1995~2004年LIHTC住房特点 资者为项目融资。 新建为主，改建为辅 税收优惠期为l0年。优惠比例每月进行调整．在合法财产 l995～2004年，全美共提供985560万套LIHTC住房．其中． 的4％或9％附近波动。一般获得现有住房、联邦补贴。的改建房