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房地产行政管理执法 本次讲课内容 1.房地产行政管理概述： 2.房地产行政主管部门的职能： 3.市场经济形势下政府机构职能的转变： 4.他山之石： 5.当前形势下，房地产行政管理执法部门人员的应具备的职业素养有： 6.考题串讲 。 一 房地产行政管理概述： （一）房地产行政管理的概念： 房地产行政管理是研究如何行使政府的职能和权利，对房地 产经济领域进行管理，以维持房地产经济活动的正常秩序， 保障房地产经济健康发展。 （二）房地产行政管理执法的概念：指房地产行政管理主体 依据法律、法规、规章,针对具体的、特定的相对人或行政 事务所实施的具体行政行为。行政执法的目的,是通过执行 法律、法规、规章、完成国家实行行政管理职能。 （三）房地产行政管理执法的依据： （四）房地产行政管理执法的原则： 1.合法行政的原则。即在房地产行政执法过程中必须以法律 规定为依据，行政机关的法律能力和行政职权应当来自于法 律的授权。 案例：临时工有无执法权？ 2.合理行政的原则。 主要含义是行政决定应当具有理性，属于实质行政法治的范畴。最低限度的理性，是指行政决定应当具有一个有正常理智的普通人所能达到的合理与适当，并且能够符合科学公理和社会公德。 3.程序正当原则。英美法系国家都非常重视程序正当原则，在中国这样一个行政人员的主观随意性很强的国家，历来“重实体、轻程序”，因而更有必要借鉴先进的发达法治国家的程序原则，将程序正当原则作为行政法的基本原则，以规范行政主体的行政行为，特别是行政自由裁量行为。 案例： ?2009年10月14日，到上海开车才两天的河南小伙儿孙中界，本打算做好事让人免费搭便车，没想到却陷入执法部门的“钓鱼”圈套，被执法局认定为非法营运拉客。孙中界激愤之下断指以证清白。浦东新区责成城市管理行政执法局对“10.14”孙中界涉嫌非法营运情况进行了全面的核查。结果是“事实清楚，证据确凿，适用法律正确，取证手段并无不当，不存在所谓的‘倒钩’执法问题”。此结论引发全国普遍质疑。10月22日浦东新区又成立了一个新的联合调查组，由上海市，还有浦东新区的人大代表、政协委员、律师，还有中央、地方的媒体共同组成，彻查“钓鱼执法”事件。10月26日上海市政府宣布：浦东新区终结孙中界“钓鱼”执法案并向公众公开道歉。 “钓鱼执法”现象并非中国独有，它起源于英美的警察圈套 ，主要用于刑事侦查中。其产生于美国的二十世纪初，当时美国的社会治安极差，违法犯罪猖獗，为了有效的进行侦查，打击犯罪，警察常常主动出击，制造陷阱，诱惑犯罪人，使其上当受骗，从而抓捕，将其送上法庭。这种执法方式严重的违反程序正当原则。完善我国行政法正当程序原则的适用已经十分必要。 4.高效便民原则：分为两个方面： 第一是行政效率原则。 第二是便利当事人原则。 在行政活动中增加当事人程序负担，是法律禁止的行政侵权行为。 新加坡的例子：新加坡一个建筑设计单位将一个项目设计完了，有七个部门要审批，包括消防等等部门，只有一个窗口收件，就是新加坡住房建设局收件。 收件后，由政府的住房建设局分发给七个部门，7个工作日内必须给答复，如果没有答复就视为通过了，新加坡的高效便民就是这样做的。 5.诚实信用原则：要求行政机关： 1）行政职权的运用须以维护公共利益作为基本出发点和最终归宿2）行政职权的运用须顾及相对人权益 3）行政机关应保证意思表示的真实、准确、全面4）行政机关应恪守信用，保护相对人的正当信赖5）行政机关应及时行使行政职权，超过合理期限行使职权将构成违法 6.责任行政原则：是指国家行政机关必须对自己所实施的行政活动承担责任，整个行政活动应处于一种负责任的状态，不允许行政机关只实施行政活动，而可以对自己的行为不承担责任。责任及承担： 1）过错责任原则。只有行政主体及其公务员因过错造成损害才能由国家承担赔偿责任。 2）危险责任原则。不论行政主体及其公务员有无过错，只要是执行职务侵犯了相对方合法权益并造成损害，国家即应承担赔偿责任。 3）违法责任原则。只有行政主体及其公务员执行职务时的违法行为侵犯相对方合法权益造成损害，国家才承担赔偿责任。 我国国家赔偿的归责原则是违法责任原则。 二、房地产行政主管部门的职能： 1.贯彻执行国家、省、市有关房产管理和住房制度改革的法律、法规、规章草案和政策，研究拟定全市房产管理和住房制度的地方性政策措施，拟定行业发展战略和中长期发展规划；推进行业信息化进程。 2.参与研究制定城镇住宅建设发展规划；组织实施城区范围危旧房改造，协调改造中的有关问题；开展城镇住房状况和中长期住房供求情况的调查；参与住宅小区总体规划方案的评审和建成区的综合验收。  3.负责拟定廉租住房管理的地方性政策，负责廉租住房的建设和日常管理工作，建立廉租住房供应体系；负