第五章可行性研究(2014改)讲义.ppt

例：某房地产开发商拟投资一房地产开发项目，该项目固定成本为7000万元，单位面积的可变成本为2000元/平方米，项目建成后预计平均售价为6000元/平方米，销售税金及附加为500元/平方米，开发商拟获利5000万元。试求项目盈亏平衡时的开发数量及实现目标利润所需开发量。 CF=7000×104，CX=2000，P=6000，t=500 Q*=7000×104/（6000-2000-500）=20000平方米 要获利5000万怎么计算？ 非线性盈亏平衡分析图示 收入 成本 产量(Q) A1 Q1 CF C S 盈利区 亏损区 亏损区 A2 Q2 敏感性分析 是研究投资效益预测中某些不确定因素对预测结果的影响及其影响程度的分析。 通常以成本、单价、税率等影响因素为自变量，考察其对分析指标(如净现值、利润率等收益指标)的影响程度。 敏感性分析的步骤 一、确定分析指标（因变量）。 二、确定影响因素及其变化范围（自变量）。 三、计算因素波动所引起的分析指标的变化。 四、确定敏感因素和敏感程度。 五、得出敏感性分析结论及分析。 敏感性分析 敏感性系数＝评价指标变动的百分比(变动率)/不确定因素变动的百分比(变动率) 敏感性系数越大，说明该因素对评价指标的影响越大，或者说评价指标对该因素越敏感。 临界点：不确定因素变动多少个百分点，会使评价指标达到临界点(例如净现值为0的点)。 临界点越低，说明说明该因素对评价指标的影响越大，或者说评价指标对该因素越敏感。 房地产投资风险分析 房地产投资风险类型 自然风险与意外风险 财务风险 经营风险 市场风险(购买力风险,变现性风险,利率风险) 政策风险 社会与政治风险 风险的度量 通常采用标准差来对项目的风险进行度量。 R：风险的度量指标 Pi：第i个不确定结果发生的概率 Ki：第i个不确定结果的数量值 n：不确定结果的数目 ：期望值 风险的应对措施 风险回避 风险预控 风险组合 风险转移(如保险) 房地产投资组合 狭义的房地产投资组合是指由不同类型的房地产和不同地区的房地产投资所构成的投资组合。 广义的房地产组合是指将房地产与股票、证券等金融资产进行投资组合。 在投资组合中投资类型已经确定的前提下，风险与回报呈正向运动关系，风险越大，期望回报越高；风险越小，期望回报越低。 如果在一个已有的投资组合基础上引入新的投资资产，则可以在保持风险不变的前提下增加投资回报。 由于房地产具有保值增值功能，并且有抵御通货膨胀风险的功能，因此，将房地产引入投资组合中，有可能降低风险，并且提高投资回报。 例 假设投资者有一笔1000万的资金，其投资方案有甲乙丙三种。甲方案是全部投入住宅房地产，乙方案是全部投入写字楼，丙方案是一种投资组合，将一半的资金投入住宅房地产，另一半投入写字楼。三种方案各种不确定性情况及其概率如下，请对三种方案的收益和风险进行分析。 盈利 亏本 0.7 0.3 +200万 -120万 甲方案： 住宅投资 1000万 概 率 收 益 盈利 亏本 0.65 0.35 +260万 -150万 乙方案： 写字楼投资 1000万 好 差 0.7 0.3 +100万 -60万 丙方案： 住宅投资 500万 好 差 0.65 0.35 +130万 -75万 写字楼投资 500万 甲方案 期望收益:=200*0.7+(-120)*0.3=104 风险度量值=146.6 乙方案 期望收益:=260*0.65-150*0.35=116.5 风险度量值=195.6 146.6=[(200-104)2*0.7+(-120-104)2*0.3]1/2 195.6=? * 自身的评价往往用利润率，而从政府角度往往更多考虑利税率 * 俞明轩书P258 可行性研究的作用 可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。 是投资决策的基本依据。 是筹集建设资金的依据。 是项目立项、用地审批的条件。 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据。 是编制下一阶段规划设计方案的依据。 房地产投资经济评价 一、概述 二、房地产投资静态分析 三、房地产投资动态分析 概 述 内容： 静态评价——用于项目初步评价或粗略评价。 动态评价——考虑到项目的整个寿命期,考虑了资金的时间价值。 项目风险程度分析——对由于不确定性而可能引起的后果与预期目标发生的偏离进行分析。 国民经济评价——从国家宏观经济的角度分析项目的投资效益。 指标体系 房地产投资经济评价指标体系 投 资 回 报 经 济 指 标 静态指标 动态指标 资产负债率、流动比率、速动比率 投资利润率 净现值 内部收益率 动态投资回收期 静态投资回收期 净现值率 房地产投资静态分析 一、投资利润率 二、投资利税率