海口海织小区技巧.ppt

报告提纲 本地块位于龙华区海德路6号，属于龙昆南商圈，小区规划用地面积：26223.55平方米，约40亩，容积率3.27，总建筑面积：约85747.88平方米，建筑密度：16.2%。 道路：龙昆南路、海德路、南沙路； 公交：18 19 23 33 42 48 49路； 大学：海南师范大学 中小学：海南银行学校 昌茂花园学校、海南交通学校、海南中学 幼儿园：昌茂花园幼稚园 海口市龙华区中心幼稚园、现代幼儿园 购物：春源购物广场、 昌茂仁友超市、龙昆南路集贸市场、坡博菜市场。 银行：光大银行、工商银行、中国银行、邮政储蓄 医院：海口市人民医院、社区医疗站、妇幼保健站 生活娱乐：茶室、咖啡厅、歌舞厅、足疗会所、健身房等休闲场所  盘点 耀江花园 位于海口市海德路上，距城市主干道龙昆南路（正扩建成为海口市最繁华的迎宾大道）约120米； 耀江花园总平面呈“长方形”布局，占地面积96.6亩； 共有住宅楼11栋，12万余方，车位约900个，配比接近1:1。 抗震设防烈度相当于8.5度，是海口目前严格按照国家设防烈度建造的大型社区之一。 每栋下设有3.9米架空层，配有大型主题绿化公园，多功能会馆，豪华游泳池，温泉泡池，绿化率45%。自有品牌矿泉水入户； 前六幢以41-69平方米中小户型为主，后五幢以118-370平方米中、大户型为主， 沿街5000方商铺作为小区配套，让你充分感受购物的便利。 现代花园 昌茂铂领公寓 铂领公馆位于昌茂润德广场A区，海德路口与龙昆南铺路交汇处， 总用地面积7490.713㎡，地上建筑面积23042.48㎡，地下建筑面积2957.31㎡，建筑占地面积2957.31㎡，容积率3.07㎡，建筑密度39.48%，绿地率30%。 商业部分约3.8万平方米，住宅部分约2万平方米，配备350个停车位。 主力户型为98平方米和141平方米，98平方米为两室两厅两阳台，141平方米为三室两厅两阳台。 目前住宅仅剩2套，98平米和141平米各一套，售价约9700元/平方米， 商铺一层销售完毕，但2-4层仍未销售完成，主要由于面积过大，曾考虑过做大型超市或商场，但由于租金过低，投资回报率无法满足购买客户的需要而放弃此方案。 项目可行性分析 项目机遇—— 因周边竞争项目基本没有，二手房交易税收较大。本项目销售难度较小； 新政出台，投资型客户减少，刚性需求客户量逐渐增大； 刚性需求客户对沿海要求不高，而地理位置优越，周边配套完善，更可以此吸引一大批刚性需求客户； 项目体量不大，销售周期短，客户购房时间点集中，结合我司行销方法，容易造成哄抢效应。 项目可行性分析 项目风险—— 周边小区品质较高，特别是在产品园林绿化方面，而本案受体量限制，很难打造出强有力的园林景观效果； 限购令要求客户能提供海口市1年以上(含1年)纳税证明或社保证明，大大的提高了购房门槛，严重缩小了客户体量； 本案需预留部分房源作为海织小区原居民还建房，该小区居民素质参差不齐，影响小区整体品质。 目标客户群分析： 根据目前海南省对购房客户的政策控制我们可知本案的目标客户群为： 年龄25-35岁的中青年，多为政府公务员、事业单位、房地产、金融等新兴支柱行业的骨干职员或中低层管理干部”。 同时以周边企业职工、个体经营者和投资客户作为有效补充。 目标客户群的心态和对房屋的要求为： 目标客户正在逐步成长为各支柱行业的中坚力量，在事业上具有较大的上升空间和进取心，他们正处于事业的奋斗阶段，倾向于将资金投入到自己的事业当中。 目标客户群在意住宅的私密性、项目周边环境、小区内部景观、户型结构和功能设置的合理性、项目质感、项目品牌等因素。 目标客户购买的目的不只是寻求一个过渡居所，而是寻求一个在较长时间内都可以满足他们使用功能的住所，因此在购买决策时会带有一定的前瞻性。 项目总体定位一： 象牙塔旁的学府文邸 以海南师范大学为依托，突出小区文化氛围，避免和周边小区的高绿化率竞争； 户型以80-110平方米中小户型为主，以此减少购买压力，提高购买群体； 项目总体定位二： 专属你的BLOG社区√ 以目前急需购房的刚性需求年轻人为目标群体，打造个性化的青年社区 ； BLOG（博客）目前最流行的网络活动之一，代表了年轻、时尚、潮流，更贴切本案； 推出LOFT精装小户型，满足投资者需求。 项目核心竞争力 项目产品细节建议 楼体建议： 我司建议本项目采用现代简约的建筑风格，通过直线条、大幅玻璃等元素来突出项目的现代感、挺拔感和质感。 外立面采用咖啡色外墙砖加黑灰色亚光石材及白色防水涂料，以深浅搭配的反差型色调形成与其他小区楼体外立面显著的不同，吸引客户目光； 沿海德路旁设计两层商业临街铺位，建议一二层