我国现行房地产税收制度问题探讨.pdfVIP

2009年5月 理论学刊 May．2009 第5期 总第183期 TheoryJournal No．5Ser．No．183 我国现行房地产税收制度问题探讨 聂银学 (山东轻工业学院金融职业学院，山东济南250100) [摘 要]房地产价格的上涨是一种长期趋势，税收对房地产市场的调控应注意把握调控时机和调控力度。从 税收政策 目标看，不应以打压房价为 目标，而应以促进房地产市场健康、有序发展为 目标，并应在课税对象、税制结 构、税负水平和征收管理上进行重新设计，最终建立起全新的、健全的房地产税收体系。 (关键词]房地产税收制度；完善；对策建议 [中图分类号]FS10．422 (文献标识码]A [文章编号)1002—3909(2009)05—0058—03 一 、 我国现行房地产税收制度存在的问题 环节税负畸轻而流转环节税负畸重。如对土地而 从税种上看，我 国现行征收的与房地产行业相 言，取得环节的耕地 占用税和使用环节的城镇土地 关的税收有契税、耕地 占用税、印花税、营业税、城市 使用税税额标准均较低，起不到调节土地级差收益、 维护建设税、土地增值税、企业所得税等共 12项，此 促进高效集约用地的作用；对房产而言，保有环节的 外，教育费附加虽然属于 “费”，但一直与城市维护 房产税对所有非营业用房一律免税，起不到作为财 建设税同时征收和管理，由此，也可认为我国现行的 产税对收入分配进行调节的作用，使得土地闲置和 房地产税收制度体系由13项税费构成。目前这一 浪费的现象 日趋严重。而在房地产的流转环节，除 税收制度存在的问题主要有： 了税费种类繁多以外，土地增值税 的税率高达 (一)租、税、费体系混乱 30％ O％，若再加上5％的营业税和25％的企业 租、税、费三个经济范畴，在理论上的区别十分 所得税，企业的实际平均税负水平达到35％以上， 明显。但在实践中，以税代租、以费代税、以税代费、 高于世界多数国家和地区的水平。流转环节的税负 以费挤税的现象非常普遍，限制和削弱了税收的宏 过高，势必影响新建商品房的价格，从而带动整个房 观调控功能。目前，我国涉及房地产开发、销售全过 地产市场价格的上扬 ，它不仅阻碍了房地产市场的 程的税 ，约占建设成本的9％；而各类收费却 占到了 健康发展，也使逃税等规避和投机行为多发，使税收 4l％，这样必然增大房地产的开发成本，从而造成房 的严肃性受到挑战。 价居高不下。 (三)税项设置欠科学 全国工商联房地产商会 2008年就全国9座城 一 是对房地产所有权转让收入既按全额课征营 市 “房地产企业的开发费用”调查显示，在总费用支 业税，又按增值额课征土地增值税；二是对纳税人房 出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所 占 产坐落地，既要从量课征城镇土地使用税，又要从价 比例为49．42％。其中，3个一线城市中，上海的开 计征房产税 ；三是对房地产产权发生转移所签订的 发项 目流向政府的份额最高，达 64．5％，北京为 契约或合同的双方均要课征印花税，对承受方还要 48．28％，广州为46．94％。这实际上是企业为市政 课征契税；四是对土地课税设置城镇土地使用税和 建设提供了额外服务，从某种程度上变相提高了房 耕地 占用税；五是对房屋租金收入，既征收5％的营 地产开发项 目的直接成本，故而使得近年来房价居