2012年北京销售前十别墅案例分析讲解.ppt

* 远洋傲北——量价走势关系 量价走势分析： 2012年全年共消化136套别墅，项目前期推出产品基本去化完毕，项目预计13年3月推出后期地块产品； 去化时间集中在上半年及7月份，下半年成交量逐渐下降； 成交价格波动较大，5月开始项目价格有所下挫，同时成交量提升，10月达到最低值18688元/平米，11月由于签约房源位置较好价格有上涨态势，12月重新回归。 营销策略：线上推广及线下活动均以打动女性客户为主： 高频次的适合全家人参与性的活动； 女性知识讲座，包括女士养生、女士礼仪等； 及重视现场打造，现场布置注重细节修饰，以打动女性为目的的生活氛围的营造； 物料设置一一贯穿，资料袋为适合女性单肩背的多次性购物袋，物料除常规资料外还包括一张介绍巴摩梭罗生活方式的光盘。 远洋傲北——年度营销策略总结 奥北，大面积赠送，高性价比 2 1 奥北别墅区，热点置业区域内，热销的项目 产品面积大小适合客户需求，且赠送面积较大，赠送包括地下一层，花园、下层庭院在内250-300㎡。 3 营销方面以打动女性客户为主诉求点，进行线上线下的全面包装。 制 胜 点 1月 2月 4月 3月 6月 5月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 推售 推出60套360-410平米联排产品，总价区间655-850万。 占地面积 24.5万平米（二期6.8万平米） 建筑面积 26.8万平米（二期7.5万平米） 位置 亦庄开发区东五环和京津塘交汇处东南角 容积率 1.1 绿化率 33% 建筑形式 联排、平墅 电梯 带电梯 装修标准 毛坯 对外报价 联排1000万/套起 总户数 152套联排别墅，114套平墅 交房时间 二期2014年底 物业公司 中远酒店物业公司 物业费 联排7.5元/平米·月 平墅6.8元/平米·月 拿地时间 2009-12-04 拿地价格 18000元/平方米 首次开盘时间 2011年9月 主城区 三环 四环 六环 京沈高速 本案 京 津 高 速 五环 京 津 唐 高 速 亦庄新城 大羊坊桥 成交金额前10名案例——远洋天著 远洋天著——供求比、去化率 去化率分析： 项目2011年年底存量：77套 2012年新增供应量：160套 2012年度成交量：88套 去化率=2012年度成交量/（2011年年底存量+2012年新增供应量）=88/（160+77）=37.1%。 供求比分析： 2012年此项目共产生1次新增供应，11月份新增供应106套联排产品和54套平墅产品； 推盘时间在11月的原因主要有：1、示范区开放节点较晚，北京就进入冬季推盘时间紧；2、远洋天著月度去化不佳，需要寻求突破。 远洋天著——量价走势关系 量价走势分析： 2012年全年共消化88套别墅，成交突破主要集中的11月新品加推阶段，前期去化情况较差，月均去化5套； 成交价格较平稳，成交价格集中在2.7-2.9万之间，年底随着项目去化较好价格有小幅上涨。 270平米超大赠送面积、阳光挑空顶、赠40㎡露台 建筑面积：312平米 联排产品； 超大赠送面积：图中红色部分为赠送面积，黄色为阳光内庭院，总赠送面积为270平米左右； 内庭院设计，独栋质感：在前庭后院基础上增设独立内庭院设计，私密性强，同时很好解决了进深过长带来的采光问题；过道等空间均为自然采光，楼上楼下不同空间均可享受内庭院景观，形成三重庭院、立体庭院双重景观效果；前后天井，解决地下室采光，提升地下室舒适度。 庭院 露台 露台 挑空 采光顶 阳光内庭院 赠送空间 赠送空间 一层 二层 三层 三层露台 三层赠送空间 挑空部分 联排一层的视角 远洋天著——产品力之户型 270平米超大赠送面积、阳光挑空顶、赠40㎡露台 远洋天著——产品力之户型 地下格局：整体地下为一层，但层高较高为7米，有产权，因为层高较高，因此客户在使用的时候可以自行分隔出一层，这样地下就变成了两层，分隔出来的这层为赠送层。 地下一层：可以打造成多功能室或者客户的其他生活空间，样板间布局成儿童及女主人房； 地下二层：车库层+家庭厅，车库有两个车位，车位价格为20万/个。 地下一层 地下二层 采光窗井 双车位 采光窗井 采光窗井 本层全部赠送 地下二层样板间 地下一层样板间 里侧为车库位置 平墅 创新产品 平层尺度+别墅体验（庭院+地下室） 远洋天著——产品力之户型 1 单元户型分布示意图 （楼座正面视角） -1F 1F 2F 3F 4F 分布格局：每栋楼排布4层4户，每户独立私家电梯入户，其中一层、二层和三层分享地下室面积及庭院面积，四层无庭院和地下室赠送，赠送阁楼； 庭院赠送：1层赠送门前南侧庭院，面积为150平米左右，2层和3层东西两侧分别赠送各自一侧庭院，三层赠送庭院在二层庭院基础上进行延展，面积为50-150平米不等；四层无庭院赠送。 产