20130110东莞东城_卓越商业广场营销定位报告84页综述.pptx

瑞峰置业投资顾问有限公司 RUIFENG REAL ESTASE CONSULTANT CO.LTD @版权归东莞市瑞峰置业投资顾问有限公司所有，未经许可，请勿传播 2013年1月 卓越商业广场营销定位报告 市场透视 项目定位 营销策略总纲 项目分析 物业发展建议 北面：紧邻万达广场及M公交枢纽站，毗邻东城装饰商圈，将形成两面街铺的商业街 南面：紧邻世博广场，本案与世博之间有垃圾站和变电站，影响环境 西面：香缤时代，成熟小区，一楼为联体裙楼，可共同构成商业街；R2线轻轨；对接世纪广场商圈 东面：面临市政路，通往金月湾商业广场，人流车流比较大 地块四至分析 本案 东城中心区、商圈云集、熟地条件 交通枢纽，轻轨改变城市 本案地处东城交通中心地带，周边道路交通发达，多为城市主干道，带来大量消费客流。 轻轨R2线经过本案，并预留两个出入口，预计2015年通车，轨道交通将改变目前的交通格局，提高东城作为交通枢纽的辐射范围 温南路 东宝路 地铁R2 东城中路 东纵路 莞城区 南城区 东城站 东升路 东城路 本案 指标 得出综合体 规模不大的综合物业 占地面积：12693M2 建筑面积：84806M2 商业面积（4层）：25344M2 公寓面积（1栋）：21163M2 住宅面积（1栋）：13047M2 容积率3.88 中心区,小型商住综合体物业 单层商业面积 6000-7000M2 住宅总户数 500户 住宅层数 2幢28F 停车位 99 本项目与周边商业体的关系 项目地下商业和地面商业的关系 首层商业和多层商业的关系 本项目与大商圈的动线关系 本项目操作过程中，需要处理的四个关系 世博广场和万达广场将形成是东莞最大规模的核心商业体。项目如何处理自身与所处大商圈的人流动线问题。使得世博商圈的人气为我所用，将人流引导至本项目，成为商业能否做活的关键 商业的发展与周边的商业氛围息息相关，一个商场与周边商业体的关系也绝非是互为山头，各自为政的关系，如何处理好项目的站位，与周边市场共同做大蛋糕，成为能否实现商业共荣的关键 如何使地下商业发挥最大价值。本项目的地下商业缺乏大商业体的支持，地下地上如何实现人流的共享？只有通过业态的最佳组合，才能完成该目标。 首层商业是集中商业中价值最高的部分，但本项目的首层商业由于单层面积较小，无法实现业态的多样性和规模性。需要从业态的吸引性出发，弥补项目面积小和昭示性弱的硬伤。 市场透视 项目定位 营销策略总纲 项目分析 物业发展建议 东莞:“世界工厂”增速回落 东莞经济持续放缓,但产业结构调整转型后,更具发展后劲. 社会消费品零售总额连年攀升,表明东莞居民消费购买力不断上升，但增速仍然回落 居民存款余额4000亿，社会财富收入持续上涨，市场游资寻求投资机会 东城-东莞富庶之地 东城经济发展水平在全市区镇中排名第3，是东莞传统经济核心 东城是东莞传统富人区、上流人士集聚地，居民消费力位居前列。 产业转型稳健，商圈云集，第三产业发达 房地产投资置业热点 东城是传统豪宅置业片区，2012年成交2,262套，建筑面积246,856M2，平均价格达8,834元/M2 片区供应量不足，核心位置受土地供应限制，推出项目较少，目前主要供货集中在温塘、接寮步片区 东城商贸服务业较为发达，在世博商圈崛起多个商业综合体，市场投资氛围浓厚 11 东莞五大商圈，东城稳居领头地位 西正路商圈 鸿福商圈 华南mall商圈 东纵商圈 世博商圈 莞城传统商业老区，东莞老城区文化中心，代表商业：西城楼大街 东城生活中心区，圈内生活配套设施完善，代表商业：沃尔玛、地王广场 东莞新商业领头羊，东城中心商务区，未来东莞商业金融中心，标杆商业：万达广场、世博广场、世纪广场、星河城 东莞政务新中心区，发展潜力巨大的新兴商圈，标杆商业：时尚岛、凯德广场、希尔顿广场 万江中心开发区，商业最成熟区域，中央商圈延展区。标杆商业：华南mall 商业项目聚集，多业态自然组合 东城经过多年发展，形成6个不同业态的商圈组合，市场自然选择的结果，倍显活力 6大商圈基本连接形成一体，互通共赢，未来将成为全市商业核心 本案 万达广场 愉景东方威尼斯 地王广场 世博广场 星玺广场 世纪广场 星河城 装饰家居商圈 零售/休闲类商圈 餐饮/零售商圈 零售/消费类商圈 沃尔玛 零售商圈 酒吧街 周边商业项目分析 项目 基本概况 销售价格（元/㎡） 租赁价格（元/㎡·月） 业态组成 世博广场 建面：20万㎡，分为A-L11个区，2005开业。 21000 60-250 零售商业占80%以上，主题商业有海雅百货、天源数码城、沃尔玛。 万达广场 建面55万㎡，商业23万㎡，2012年9月开盘 45000 待定 自持物业，主题商业有万达百货、国际一线品牌。 星河城 商业建面13万，地