保定市场调查及(下)题稿.ppt

保定市场调查及分析(下) 一、 区域性房地产市场环境 二、本项目所在区域调查分析 　　　 此次调研工作以锁定式区域调查，即以高新区域内朝阳大街与隆兴路为中心点辐射周边1．2公里,区域内推售的主要楼盘共有6个，主要有花倾城、兴远现代城、沃豪星城、九号公寓、朝阳龙座、尚北岚庭。  锁定区域内在售项目存在以下特点： 　　　 本项目区域性竞争项目对比表 三、建筑类型分析　　　 四、户型分析 五、价格分析 锁定区域推售楼盘均价（4月17日价格） 1、 在目前在售的6个楼盘中，均价都在2700元/ 平方米以上，这相对于以前发售的楼盘价格高出许多。 2、 高新区新盘均价目前涨浮度及销售率偏高的主要原因之一是高新区位于城市重点开发区域，受政策及规划影响 因素较重，因此房地产项目也相对比较受到投资者重视，从而也促进了价格及销售率的上涨；二是随着近年来 政府部门的不断大力开发，本区域已受到大多数消费者认可，从而支撑了销售率的居高不下。 1、 根据此次针对本项目锁定式调查资料的分析及消费调查分析得出：消费者中有意在本区置业的人数较多。而由于本区属于城市重点开发的经济区域，因此作为商业项目环境十分优越，日渐引起投资者的高度重视。 2 、 此外在随经济变化而增加人均收入水平的同时也带动着消费者的购买承受力，促进了本区域的房地产市场的发展，预计区内住宅楼盘价格会在今年年底突破3500元，而写字楼项目将会突破3800元。 3、 在项目结构上，本区域内未来开发项目依旧以高层为主，项目定位上综合体项目将日渐增多。而面积范围将主要集中在90-120平米范围之间。从目前项目产品品质来看，地下车位、大面积社区园林、会所、商业配套等设施开始凸现，反应出目前房地产开发商开始意识到项目配套设施完善的重要性，而从整体项目品质上进行提升。 4、在市场竞争不断加剧的情况下，部分开发商开始聘请北京等区域内的专业策划及代理公司进行项目操作，并聘请国外知名机构进行社区整体布局规划，以增加项目操作的成功机率，并在小范围集中开发的情况下，占领市场，但目前从户型结构上依旧显示出明显的同质化。 5、在项目的位置分布上，成片集中现象严重，因此会造成严重的恶性竞争现象。从项目的操作上及销售人员的专业水平中可以看出，目前保定市房地产市场销售人员整体水平低下，专业知识缺乏。 6、通过销售率及购买力的调查中显示，本区项目大多数以短期实现现金流为目的。因此，均以普通住宅的形式出现，缺少高、中档产品。 七、本项目区域外高新区重点项目 为更深一步分析新市区楼市构成，本次市场调查工作特针对接近新市区商业核心区域项目进行抽样式调查，其结果如下：以假日第一城最为突出，该项目从产品配套、地理位置、社区规划、形象包装、目标客群定位等方面都高于仁和公寓项目，而该项目定位为建筑综合体，与本项目同处朝阳大街东侧，但在地理位置上优于本项目，如项目入市时与该项目销售周期相撞将为本项目入市造成压力。 八、竞争区域市场分析 一、竞争区域选择 目前，距离本项目地块最接近的住宅集中开发区域为北市区，以复兴路和恒祥北大街交叉路口为核心的临近地带，因此选择该区域作为本项目的竞争区域。 　　　　据统计，目前高新区对外发售楼盘数量少于该区域的主要竞争区域——以复兴路与恒祥大街交汇处为核心的北市区。根据前述片区土地利用现状及特征分析，随着工业逐步开展，该板块作为商、住项目（写字楼、住宅结合）的功能会日益加强，预计未来几年该区域推出的同类项目数量会逐步增加。 在竞争区域内主要项目包括：诚信丽景蓝湾、华冠庄园、世纪新园、警盾家园、秀兰新城、侨升金苑小区、世纪华庭、名人国际、中铁奥林匹亚花园、新一代C区、康城锋尚等项目。 其中最主要的项目有：诚信丽景蓝湾、警盾家园、新一代C区、名人国际。其中凤凰城、青年新城已封盘。属于高端产品的项目为名人国际。 项目主要基本情况对比表 目前竞争区域主要项目中，结构除青年新城外均为高层建筑。按目前所调情况来看，预计在售项目在今年7月将全部进入尾盘或封盘阶段。其中产品规划上最突出的项目为诚信丽景蓝湾，该项目在社区规划中推出水景园林，从整体上提升了产品品质。另外，在竞争区域内将设有大型超市沃尔玛超市，从区域上而言为此部分项目提供了生活配套设施的进一步完善。 针对于本项目地块而言，该区域集中开发的项目数量及规模上均超过于本项目所在区域，因此在未来的区域整体环境上，将优越本项目区域。目前该区域内