松江北场1号地块评估报告.ppt

从市场需求来看，松江九亭镇板块住宅市场需求较旺，由于新镇规划的良好预期，及9号线沿线效应，使周边市场认可度颇高。尤其是随着新镇几大开发区发展，将会带来较大的市场需求，所以预计未来市场前景良好。 从价格状况来看，该地区聚集了国内许多知名开发商，精装公寓售价较为接近，均价1.7万左右，故区域内象屿都城以及万宇逸林湾最具有可比性。 就各相邻板块总体存量而言总量已超过140万方，而目前各板块月均去化总量为5万方，存量去化约28月左右，至本案上市之日周边项目基本处于售罄或尾盘。 从建筑面积和容积率来看，本地块周边新桥板块中大型低容积率社区较多，主推产品集中在公寓和联排别墅，多为英式或法式风格；楼盘品质相仿，价格较为接近，别墅均价在2.5万左右 。九亭板块产品以公寓为主，别墅类产品较少。 从客源来看，住宅产品的客源集中在松江本地以及靠近此区的市区(如闵行区)客户。而就相邻新桥板块而言，片区内别墅市场有声有色但供应量相对匮乏，故该区域今后将成为别墅客源的开拓重点。 市场总结 项目属性梳理 市场分析 初步定位 价格与测算 * 地块指标解析 及产品定位 附容积率与建筑类型 0.30 高档独栋 2-2.5 小高层 0.3-0.5 一般独栋，可穿插双拼、联排 2.5-3 小高层+二类高层（18层以内） 0.5-0.8 双拼、联排，可穿插3-4层的叠加 3-6 高层（18层） 0.8-1.2 多层，可穿插叠加、联排 6 摩天大楼 1.2-1.6 多层+小高层 　 　 地块名称 性质 容积率 绿地率 建筑密度 占地面积 松江区沪杭高速以南、竹港河以西地块（北场一号）地块 住宅 1.5 ≥30% ≤35% 12.07 本地块为住宅用地，根据其容积率等要求，建议产品方案： 小高层（70%）+联排（30%） * 档次定位 地块建议：本地块适合发展中高档次住宅项目 因子分析 顶端豪宅 高端产品 中高档产品 中档产品 中低档产品 对外部景观资源要求 稀缺资源 较好的资源 无优势资源 一般 无 对公共效能的依赖 弱 较弱 一般 较强 强 环境噪音干扰适应性 弱 较弱 较弱 较强 强 对公共交通的依赖 弱 较弱 较弱 较强 强 对场地规模的要求 较大规模 较大规模 较大规模 一般 基本无要求 容积率、覆盖率要求 低层低密度 低覆盖率 较低覆盖率 一般 基本无要求 景观配套体系要求 出类拔萃 出类拨萃 较高 一般 基本配套 对成本价格的适应性 强 强 较强 控制成本 较低成本 对销售价格的限制 市场制高点 较高价格 较高价格 一般 低价格 地块匹配情况 容积率不支持 资源有限制 基本符合 区位不支持 区位不支持 项目属性梳理 市场分析 初步定位 价格与测算 价格定位 经济测算 项目属性梳理 市场分析 初步定位 价格与测算 价格定位 经济测算 市场比较法 也称比较法、市场法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；具体的说，就是选取一定数、符合一定条件、发生过交易的类似房地产然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。 类比土地价值——地段资源的差异 项目可提升价值判断 价值实现的经济因素——经济、政策因素 决定一个成熟市场（合理的买方市场）的成熟商品住宅项目的价值要素 住宅价格定位 在权重中，各权重值为本机构价值分析法之经验值。 在价值类比中，以“1”作为本项目类比系数及类比值参照的基准，大于“1”则表明本项目差于类比对象、小于“1”则表明本项目优于类比对象，数值相距越远，相差程度越大，反之越小。 所选案例的修正价格为市场价格与修正系数的比值。 差 较差 一般 较好 好 0.8 0.9 1 1.1 1.2 评价标准: 以本项目为基准，对每个影响因子进行评价打分 定价方法说明 住宅价格定位 比较因子 权重 类比A：象屿都城 类比B：新南路壹号 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 市政交通 10% 0.8 0.096 0.8 0.096 项目周边环境 8% 1 0.07 1 0.07 周边市政配套 10% 0.6 0.066 0.7 0.077 投资价值 4% 0.9 0.036 0.9 0.036 建筑风格 6% 0.9 0.045 1 0.05 单体户型设计 6% 1 0.05 1 0.05 设备、材质档次 8% 0.9 0.072 1.1 0.088 建筑规模 6% 1.1 0.077 1.2 0.084 空间布局和环艺设计 5% 0.9 0.054 1 0.06 小区配套 10% 0.7 0.035 1 0.05 物业管理 8% 0.8 0.056 1 0.07 发展商品牌和实力 7% 1 0.07 1.1 0.077 区域规划 6% 1 0.06 1 0.06 政策方面