城南项目定位及物业发展建议研究报告.pptx

城南项目定位及物业发展建议 四川中原营运四部项目组 SiChuan.05.2013 报告体系 Analyze System 3 2 1 区域住宅市场分析 Part 1 城南住宅1季度供应止跌反弹，成交小幅回落 ，预计后市趋稳。 2013年一季度城南区域商品住宅供应反弹，走势上行。本季度城南商品住宅市场新增供应套数8705套，环比上涨22.7%；供应面积94.37万平方米，环比上涨22.2%。本季度供应反弹，主要是由于12年四季度成交市场的活跃表现得以延续，加强了开发商推盘信心。 图2：城南商品住宅成交季度走势 图1：城南新增预售供应季度走势 城南区域本季度成交商品房9572套，环比下跌7.5%，同比上涨90.6%；成交面积100.70万平米，环比下跌2.9%，同比上涨110.3%。本季度前半段延续了去年年底住宅市场良好的势头，后半段则受春节大假与国五条细则出台前观望情绪的影响，有些许回落。 。 站南板块供应旺盛，价格位于城南首位。 本季度站南板块为城南供应主力军，区域内表现活跃的项目有：南城都汇四期、西派国际、长城半岛城邦、誉峰等，其中南城都汇的集中供应22.7万平方米，拉高了站南板块的总供应量。 图4： 2013年1季度各板块商品住宅成交均价概况(元/平方米) 图3： 2013年1季度各板块商品住宅供需概况 本季度站南板块价格约10700元/平米，在城南各大板块中居首位，站南板块内目前高端项目云集，预计后期成交价格仍将遥遥领先于其他各板块。 站南板块成交以70-90平米中小户型仍为主流。 图5： 2013年1季度城南新增预售成交各面积段占比 本季度城南区域中小户型仍为供应主流，其中70-90㎡的户型占比为42%；90-120㎡的市场占比为25.3%，合计占比达67.3%，市场份额超过六成，而以往高端大户型为主的城南区域，现在大户型占比被压缩至18.1%。预计在以刚需为主的市场环境下，城南中小户型的主导地位仍不会改变。 重点项目分析——中建·桐梓林壹号：项目地块较大，总占地约113亩，总建筑面积达34万㎡，物业形态涵盖住宅和商铺。 项目名称 中建·桐梓林壹号 总占地面积 113亩 总建筑面积（万㎡） 34 容积率 4.0 绿地率 60% 户型面积区间 88-205㎡ 总套数（套） 1928 物业形态 住宅、商业 开发商 成都锦城中建地产开发有限公司 地址 成都市高新区盛和二路168号 （桐梓林 南站公园旁） 开盘时间 2012年11月3日 入住时间 2014年12月 物业公司 中建物业 建筑风格 新古典主义 园林风格 英式园林 中建·桐梓林壹号户型配比 中建·桐梓林壹号户型配比 户型 套型 面积 套数 占比 A1 4室2厅2卫 141 42 15.6% A2 3室2厅2卫 110 21 7.8% B1 4室2厅2卫 128 21 7.8% B1` 3室2厅2卫 110 48 17.8% B2 2室2厅1卫 88 96 35.6% F1 3室2厅2卫 126 21 7.8% F4 3室2厅2卫 126 21 7.8% 总计 / / 270 100.0% 中建·桐梓林壹号推出一期住宅，88-141㎡，共270套房源，表面均价12000元/㎡左右，成交均价11800元/㎡左右。 中建·桐梓林壹号典型户型分析 B2户型，88㎡，实得面积：102㎡ 2室2厅1卫 主卧门朝向卫生间，舒适度较低； 次卧门朝向客厅，私密性较差，舒适度较低； 卫生间位于户型正中间，风水问题较大。 重点项目分析——首航欣城：项目为纯住宅项目，打造城南高端住宅区，产品兼具功能性与舒适度，抓住区域客户置业特点。 近期销售 项目住宅在售面积为40-140㎡平米，建面均价13000元/平米，总价80-150万，优惠政策：全款4%，按揭3%，分期2%。 项目名称 首航欣城 项目地址 人民南路四段25号（美领馆南） 开发商 四川首飞置业发展有限公司 物业管理 成都欣航物业服务有限公司 占地面积 39亩 建筑面积 180000㎡ 住宅总户数 1322户 建筑形态 住宅32F（两栋7个单元） 容积率 4.99 绿化率 25% 开发周期 2012.1.1——至今 开盘时间 2012.11.1 户型面积 40-140㎡ 物业管理费 2.38元/㎡·月 总价控制适中住宅项目 诉求点：品牌、地段 客户特性：地段驱动、价格 首航欣城户型配比 项目从开盘截止到目前为止成交共43套，成交均价12600 元/㎡,项目以70-90 ㎡为主,占比整个项目82%,成交占比63% 首航欣城典型户型分析 户型设计赠送双阳台，尺寸设计兼具功能与舒适性。 总结关键词： 城南住宅市场需求旺盛，项目所在区域成熟，主力成