51第十一章第三节城镇基准地价评估至第六节高层建筑地价分摊(2012版).docVIP

一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价程序的含义、作用和具体内容，特别是受理估价委托、制定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、求取估价对象价值、撰写估价报告和估价资料归档等工作的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．熟悉房地产估价程序的含义； 2．掌握房地产估价程序的作用； 3．了解估价业务来源渠道； 4．熟悉不应承接估价业务的情形； 5．熟悉受理估价委托概述； 6．掌握明确估价基本事项； 7．熟悉估价委托书和估价委托合同；（去年是了解签订估价委托合同） 8．熟悉制定估价作业方案； 9．掌握搜集估价所需资料； 10．掌握实地查勘估价对象； 11．熟悉分析估价对象价值； 12．熟悉测算估价对象价值； 13．掌握判断估价对象价值； 14．掌握撰写估价报告； 15．熟悉审核估价报告； 16．了解交付估价报告； 17．掌握估价资料归档。 二、内容讲解 【本章重要考点提示】 1．估价机构可以承接的业务。2008年、2010年考点。 2．估价对象范围的界定。2010年考点。 第十二章　房地产估价程序 本章介绍房地产估价程序的含义、作用和具体内容，特别是较详细地介绍房地产估价程序中的受理估价委托、制定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、求取估价对象价值、撰写估价报告和估价资料归档等工作。 第一节　房地产估价程序概述 一、房地产估价程序的含义 为了保质、按时完成每个估价项目，估价机构和估价师应不断地总结和梳理出完成一个估价项目所需要做的各项工作及开展这些工作的先后次序，即需要形成一套科学、严谨、完整的估价程序。因此，房地产估价程序是指保质、按时完成一个房地产估价项目所需要做的各项工作及其进行的先后次序。通俗地说，就是又好又快地完成一个房地产估价项目，从头到尾需要做哪些工作，其中哪些工作应当先做，哪些工作可以后做。 房地产估价的基本程序是：①获取估价业务；②受理估价委托；③制定估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥求取估价对象价值；⑦撰写估价报告；⑧审核估价报告；⑨交付估价报告；⑩估价资料归档。被征收房屋价值评估，还需要公示初步评估结果并进行现场说明解释。（史记：去年基本程序为12项，（5）实地查看估价对象；（6）分析估价对象价值；（7）测算估价对象价值；（8）判断估价对象价值；） 在实际估价中，上述估价程序中的各个工作步骤之间不是割裂的，可以有某些交叉（如搜集估价所需资料可在受理估价委托时要求委托人提供，在实地查勘估价对象时可进一步补充搜集有关资料），有时甚至需要一定的反复，但不得随意简化和省略。 二、房地产估价程序的作用 按照科学、严谨、完整的估价程序按部就班地开展估价工作，可以使估价工作具有计划性并规范化、精细化，避免顾此失彼、疏忽遗漏或者重复浪费，从而可以保障估价工作质量，提高估价工作效率。 履行必要的估价程序是完成房地产估价项目的基本要求，是房地产估价报告有效的前提，也是估价机构和估价师防范估价风险、有效保护自身合法权益的重要手段。 完成任何估价项目，估价机构和估价师都不得随意简化和省略必要的工作步骤和工作内容。对于不是有意高估或低估的，可以说“过程”比“结果”更重要，因为如果“过程”做到位了，“结果”一般不会出错。对于因估价结果异议引起的估价鉴定，一个重要方面是检查估价机构和估价师是否履行了必要的估价程序来开展估价工作，即在履行估价程序方面是否有简化、省略等疏漏。例如，是否与委托人进行了充分沟通，认真细致地了解其真实的估价需要；是否要求了委托人如实提供其知悉的估价所需资料，并对委托人提供的估价所依据的资料进行了审慎检查；是否努力搜集了估价所需资料；注册房地产估价师是否对估价对象进行了认真的实地查勘；是否采用了适用的估价方法对估价对象价值进行了仔细测算。因此，任何一个估价项目至少要在估价程序上经得起检查。 概括起来，估价程序主要有以下4个作用：①规范估价行为；②保障估价质量；③提高估价效率；④防范估价风险。 第二节　获取估价业务 一、估价业务来源渠道 从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。房地产估价业务来源可归纳为“被动接受”和“主动争取”两大渠道。 （一）被动接受 被动接受是坐等估价需求者找上门来要求为其提供估价服务。估价需求者可能是企业、政府有关部门或者其他单位，也可能是个人；可能是房屋所有权人、土地使用权人，也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的债权人、投资者、受让人等。例如。估价需求者可能是房屋所有权人、土地使用权人的代理人；房地产的欲购买者也可能要求对其欲购买的房地产进行估价；一方以提供房地产的方式与另一方合作。如作价入股，合资、合作开发经营房地产或者从事其他经营活动，该另一方也可能委托房地产估价机构对该房地产进行估价，为其与对方洽商提供参考依据；