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铂涛酒店集团秦皇岛酒店项目评估报告 河北 · 秦皇岛市 2014.8.20 一、秦皇岛市概述 城市 秦皇岛市位于华北地区、冀东北部、南临渤海、北依燕山、东接葫芦岛、西接唐山、北接承德，处于环渤海经济圈中心地带，是东北与华北两大经济区的结合部，拥有世界第一大能源输出港——秦皇岛港。秦皇岛因秦始皇求仙驻跸而得名，协办过1990年北京亚运会和2008年北京奥运会，是中国唯一协办过奥运会和亚运会的城市。 2012年中国特色魅力城市200强之一；十大最佳休闲城市之一；中国最幸福城市20强，在地级市中排名第一位。 人口 2012年末，全市常住人口302.16万人。 经济 2013年全市实现生产总值1219.75亿元。 全市社会消费品零售额453.81亿元。 旅游市场 2012年接待国内外游客2341.67万人次，实现旅游总收入202.35亿元。 其中接待海外游客28.64万人次，实现旅游外汇收入16944.27万美元。 交通 公路：秦皇岛是全国综合交通枢纽城市，京哈高速公路、沿海高速公路、承秦高速公路、102、205国道贯穿全境。 铁路：秦沈客运专线、京哈铁路、津山铁路、大秦铁路、津秦客运专线五条铁路干线穿境而过。 航空：秦皇岛山海关机场为军民合用机场，秦皇岛北戴河机场为旅游支线机场，机场位于昌黎县晒甲坨村南。 旅游景点 山海关古城、源影寺塔、秦行宫遗址、北戴河刘庄、秦皇岛乐岛海洋公园、秦皇岛紫云山滑雪场、昌黎沙雕大世界等。 二、酒店项目概况 2.1、项目位置：河北省秦皇岛市海港区和平大街17号。 项目位置 2.2、由原三四星级凯伦酒店改造，改造主要有：外立面、广告招牌、VI系统、酒店大堂、公共空间、客房家具、地面等，基本按品牌标准改造。 3、酒店项目技术指标 酒店物业共11层，客房楼层为5-15层。 楼层 功能 面积（㎡） 客房数量（间） 客房面积（㎡） 1F 酒店大堂 120 　 　 5F 客房 800 13间 45㎡/间 6F 800 13间 7F 800 13间 8F 800 13间 9F 800 13间 10F 800 13间 11F 800 13间 12F 800 7间 28㎡/间 13F 580 9间 14F 580 9间 合计 7680 116 　 15F 设备房/办公用房 580 　 　 共计 8260 2.3、项目图片 外立面2-4张相 大堂2-4张相 通道2-4张相 客房2-4张相 项目一楼大堂面积约400平 项目大堂 项目5-15层排房共约116间 9000 8000 8000 8000 8000 8000 9000 8300 8000 8000 8000 8000 8000 8000 8000 8000 3300 1 8 7 6 5 4 3 2 14 13 12 11 10 9 17 16 15 20 19 18 23 22 21 24 28 27 26 25 31 30 29 37 38 39 34 35 36 32 33 三、周边市场数据收集调研 项目位置 核心商圈 项目距主要核心商圈1.5公里，商圈有：新天地购物中心、现代购物广场、金街时代广场、四季青小商品国际商贸城等。 3.1、主要商圈调研 3.2、酒店分布情况 距项目2公里范围酒店分布情况 距项目2公里范围内部分酒店房价 序号 酒店名称 星级 最低房价 最高房价 入住率 备注 14 丽都国际酒店 五星 768 1918 80% 此数据旅游旺季采集，旺季比淡季价格高出约2倍 7 海上海国际酒店 四星级 440 499 90% 6 海珑大酒店 三星 263 538 90% 8 金龙源大酒店 三星 378 538 90% 5 锦江之星 经济连锁 349 419 100% 15 枣香宾馆 二星以下 155 160 90% 4 嘉家宾馆 二星以下 213 273 80% 11 碧海云天日租公寓 　 178 273 70% 丽都国际酒店 嘉家宾馆 项目位置 碧海云天公寓 金龙源大酒店 海珑大酒店 锦江之星 海上海国际酒店 枣香宾馆 数据资料显示：三四星级酒店房价300-600元/晚/间，二星以下酒店150-250元/晚/间。连锁酒店较少，以当地宾馆为主。 3.3、项目调研分析 项目SWOT分析 优 势 劣势 机 遇 威胁 项目展示面良好、容易突出形象； 项目交通方便，地段较好； 项目周边有接近商业中心； 该地区连性中端酒店空白，市场空间大； 城市经济比较活跃，旅游人数较多； 深挖周边城市消费客群。 酒店市场淡旺季明显，差距较大； 项目需要改造，对标准有偏差； 酒店房价受季节制约； 项目房量比少，旺季失去竞争力； 受三四星级酒店的竞争挤压； 商务客源比较少，直接影响经营稳定性。 4.1、酒店项目经营周期预测 根据市场调研收集到的数据得知三四星级酒店客房平均价格