2016年珠海华发商都项目考察48p汇编.pptxVIP

华发商都 聚泰地产营销策划部 2016年3月25日 项目分级情况 级别 类别 调研重点 要求 备注 A级 项目指标类似的 重点综合类的 工改类的 对产品设计、价格表现、去化情况、客户组成等做全面细致调研解读 全面解读、阶段性持续跟进 B级 针对重点项目部分内容、特色产品 对项目整体、特定产品等做研究分析 重点研究、持续性跟进 从商业运营层面关注项目定位、业态配比、人/车行动线、消费者沟通 C级 针对特色产品、可借鉴部分的 对项目部分、特色内容做单项研究 单项深入研究 B 级 Share Introduction 分享前言 本次华发商都考察主要着眼于购物中心经营层面，关注华发商都项目定位、业态配比、车行、人行动线分析及消费者沟通四个方面； 华发商都于2010年动工，2014年建成开业，运营时间刚2年，是珠三角区域比较新的大规模集中商业，项目硬件设施投入在目前运营中的商业项目中较为领先； 立润富达广场项目商业自身的体量及所处的商业环境与华发商都存在较大的区别，但是从以上考察的四个层面，力图达到他山之石，为我所用的目的。 目录 项目定位 业态配比 车行、人行动线分析 消费者沟通 第一部分：项目定位 珠海规模最大、业态最丰富、档次最高的大型购物中心，为消费者提供全方位的国际级高端购物享受和消费体验 。 第一部分：项目定位 海商业中心过于分散，且消费业态不齐全的商业格局，填补了珠海商业空白。 物业条件支撑：硬件打造上斥巨资打造亚洲一流的340米巨型天幕，800平米水幕电影，浪漫现代的建筑立面；合作公司包括全球最具影响力的建筑设计公司之一的HOK担纲规划设计，室内设计公司为获英女王颁发企业大奖的英国贝诺Benoy，物业顾问为第一太平戴维斯，商业运营管理顾问是戴德梁行DTZ。 关键词一：18万 华发商都商业总建面为18万㎡，该体量与深圳万象城18.8万㎡的体量相当，定位为辐射整个珠海甚至珠三角区域的一站式区域型购物中心，是目前珠海规模最大的商业MALL。 参考数据：益田假日广场13.58万㎡；COCOPARK建面8.5万㎡；海岸城12万㎡ 关键词二：档次最高、品种最全 华发商都的发展商华发股份为国有控股企业，华发商都在项目打造上定位为档次最高、品种最为齐全的消费场所。华发商都的出现，改变了之前珠 第一部分：项目定位 关键词三：国际级高端购物享受和消费体验 强调提供国际级的消费体验。“消费体验”是实体商业消费者沟通中的重点。一方面，为应对电商舆论的冲击，为消费者提供“休闲娱乐购物一体化”的消费体验是实体商业被动的应对策略；另一方面，线下渠道具有天然优势，能提供线上所不能提供的全方位体验场所。 参考：益田假日广场定位为：“中国首家国际化体验式购物中心”，京基百纳空间运营调整后由”滨海体验空间“转定位为“休闲中消费，消费中休闲”的新消费模式依然强调线下的消费体验； 第二部分：业态配比 B1 第二部分：业态配比 HM 优衣库 MJ style 自营一线 第二部分：业态配比 拉夏贝尔 TASTE超市 第二部分：业态配比 中影 阅潮 玩具反斗城 第二部分：业态配比 四季佳景酒家 哈布斯扒房 四季佳景酒家 百丽雅SPA 第二部分：业态配比 业态配比亮点： 华发自营 第二部分：业态配比 主力店及次主力店 8个标准数字影厅及1个豪华VIP影厅，共10个影厅1560多座位 第二部分：业态配比 主力店及次主力店铺实景 第二部分：业态配比 小结： 华发商都商业部分共引进269个品牌，其中，服饰类品牌共137个，按照品牌数占比50.9%，餐饮类商家共58个品牌，按照品牌数占比21.6%，儿童、生活服务类及其他共74个品牌，按照品牌数占比27.5%。 27.5% 21.6% 50.9% 第二部分：业态配比 服饰代表品牌 第二部分：业态配比 服饰店铺实景 第二部分：业态配比 购物类中，因为珠海非一线城市且距离澳门免税天堂、横琴国家级开发区距离过近，国际一线品牌全部通过华发自营名品集合店LA GALLERLA自营，包含一线大牌MIU MIU、PRADA、GUCCI、FEEDI、BURBERRY、DIOR、ARMANI等，LA GALLERLA还引入了买手概念； 购物类国际品牌方面，主要为一线大牌的副牌或二线品牌，定位年轻群体，如ARMANI的副牌Armani Jeans、CK Jeans、Underwear，Blumarine以及Blumarine的副牌Blugirl等； 国内品牌方面，以marisfrolg为代表的成熟女装，品牌较为完全； 快时尚方面，除国际快消品牌HM、UNIQLE外，还有国内快消品牌MJ ST