1.如何看地(培训)精编.pptVIP

1;“诺曼底登陆”系列培训;诺曼底登陆第一课： 如何看地;看地时要注意的几个问题： 1.了解地块所在区域的经济、配套、交通、环境等条件； 2.了解开发商拿地背景 3.思考地块开发方向（土地如何分类）； 4.对地形地势、景观资源进行研判，预判未来项目建筑布局。; 1.了解地块所在区域的经济、配套、交通、环境等条件. ;Part 2 龙华新规划;新城规划 ;华南地区连接香港和珠三角地区重要 的内陆物流“枢纽港”。;梅观高速;区域内楼盘开发水平较高，以大社区、高品质产品、高附加值（赠送面积）、高水平园林景观设计和相对关内的低价格为核心竞争力。;2006-2007年供应量井喷，区域内竞争压力较大。据统计，龙坂区域06年推出楼盘达20个之多，其中不乏大盘。07年仍然是龙华的推盘高峰。;龙坂区域楼价追赶宝安中心区。“龙坂”作为07年关外核心置业区域，目前价格尚处于关外同等区域的中等水平， 价格仍存在较大的上扬空间。;项目名称;深圳明星,未来置业热点 06年龙华市场推售量占深圳市总推售量的14.2%，与宝安中心区、龙岗中心城并驾为06年深圳三大热点片区。 品质提升 龙华从大盘时代逐渐步入品质时代，在金地、城建、星河等大牌开发商的打造下，在产品设计及营销创新上将带来进一步的提升。 销售红火 受深圳大势影响，虽然房价节节高，但各盘销售红火，部分新盘开盘即售超80%。 价格四级跳 06-07年龙华楼价由6500-7500-8500-1.1万元，实现价格节节高.; 2.了解开发商拿地背景;Part 3　拿地背景和项目情况; 深圳“商品房+政策性住房用地”的捆绑出让模式首次获得成功，2007年3月30日，农历新年以来深圳首宗出让的两块位于龙华街道办的房地产用地，被金地集团以8.6亿元的高价全部收入囊中，地块最高以5981元/平方米的楼面价创下区域地价记录，可售楼面地价分别达7000.12元/平米。这也令金地在龙华的项目总建面超过57万平方米，成为龙华新霸主。 ;地块背景： 深圳“商品房+政策性住房用地”的捆绑出让模式首次获得成功。代表了未来深圳土地出让的模式和方向。未来的发展商必然肩负更多的社会责任。 本项目从而肩负了更加重要的历史使命：拿什么态度来做经济适用房？;实现规模效应，巩固片区霸主地位。 金地在拓展区的土地已经达到占地189104.87平米、建面573175平米的水平，商业面积达1.4万平方米。成为片区新霸主。 将价格标竿进行到底。 梅陇镇作为龙华市场的价格标竿不停刷新龙华市场的价格。作为龙华新霸主对价格的话语权进一步巩固。 与梅陇镇相呼应，提升品牌认同度。 将龙华打造成为金地的主场！;项目地块位于深圳市龙华街道办，布龙路南侧，富国路北侧，上塘路从中间穿过。 ;上塘路 ;捆绑经济适用房： 15％建设经济适用房，无偿归政府，对项目的档次有所影响。 两地块隔路相连： 总建面达15.3万平米，实际可售面积为12.6万平米。 户型面积限制： 严格按照90/95的户型建设； 容积率偏高： 一宗2.8，一宗3.0，不能建普通低密度的高档住宅。; 3.思考地块开发方向(土地如何分类) ；;交流：品类规划;1. 从产品分类说起;房地产（住宅）的分类有哪些？;什么是万科的产品分类？;2. 万科的品类规划;什么是万科的品类？;客户是什么？;客户是什么？;客户是什么？;客户是什么？;客户是什么？;客户是什么？;客户是什么？;土地如何分类？;土地如何分类？;土地如何分类？;土地如何分类？;什么是万科的品类？;客户、土地、产品如何对应？;G2;G3;G1;C;T1;T2;TOP1、TOP2;客户、土地、产品如何对应？;备注;六大大品类与市场的关系;八大品类结构关系图;3. 品类的应用;应用1;应用2;应用3;未来生产模式;4. 应用工具;品类应用;;