黄冈市市场调研技术总结.ppt

区域背景分析;黄冈GDP连续多年排名湖北省前五;■ 2010年-2013年，黄冈GDP一直保持快速增长，且基本保持在14%以上，2013年GDP达到1332.6亿元。;产业比例是衡量现代综合城市经济发展所处阶段的核心指标，一般而言，第一产业比重高，社会经济发展水平较低；第三产业比重高，社会经济发展水平也较高。黄冈地区的第三产业还有较大的发展空间。;城市经济增长和规划政策利好引入了越来越多的固定投资，投资企业看好本地区的发展潜力。;2008-2013年黄冈市社会消费品零售总额 （单位：亿元）;■ 2010-2013年，黄冈人均GDP持续增长，且增幅均在8%以上，2013年甚至达到21382元。; 2008-2013年，黄冈人均GDP一直保持快速增长，增长幅度均9.94%以上； 2013年，黄冈人均GDP达到21382.72 元，根据当前汇率，约等于3452.61美元。;人均可支配收入的增长，为黄冈住宅及商业市场的发展提供良好的基础。 连续四年增速平稳，消费力无明显提升;结论;武汉城市圈第二重心区，历史人文氛围浓厚，重点打造教育品牌;黄州老城区环境、交通压力日益严峻，城市未来将向东、北发展； 黄冈城东新区：市区长河以东、黄鄂高速以南、江北路以西和南湖路以北的区域，面积约63平方公里。其中世纪大道以东，东昌大道以西，南湖路以北，106国道以南为起步区，面积约10平方公里； 目标：规划用10年时间，精心打造“一河两湖”生态系统，将城东新区打造成为布局合理、功能完善、环境优美，集行政服务、生态宜居、新兴产业三位一体的“鄂东明珠、水岸都市”。; 一区两带战略 黄州区-----麻城市、武穴市 发展目标：实施“一区两带”战略，拓展空间，集聚产业，全力打造武汉城市圈重要的现代制造业基地、全省绿色农产品生产加工基地、中部地区生态宜居城市和文化教育名城、全国革命老区建设示范区。 城市规划区：黄州区辖区范围，面积约363平方公里；协调主城与外围组团关系，统筹区域内的城乡协调发展，合理安排各类用地。; 城市发展方向：向东发展106国道沿线及环白潭湖周边区域；向北发展黄团公路及禹王大道两侧区域；向南发展南湖片区。空间拓展思路： 产业临长江两翼推进； 生活沿国道向东拓展； 主城与外围组团互补。; 综合交通规划发展策略：　　加强与武汉对接，加强与鄂州的联系，跨江缝合，与鄂州形成“半小时交通圈”，促进区域一体化。铁路规划：　　规划预留武九——京九铁路联络线。京九铁路黄州站等级提升至二级站。城际轨道交通规划：　　规划建设武汉至黄冈城际铁路，将黄冈东站打造成集铁路和公路为一体的客货枢纽站。规划预留对接宁安城际铁路线。　　; 综合交通规划公路规划：　　规划建设黄鄂高速公路，北延伸接武英高速。在城区东南部规划新建黄冈长江三桥，城区北部新建团风——黄冈一级公路，外迁现江北一级公路的过境功能，避免过境交通对城市中心的穿越。规划在南湖路与穿湖路交叉口附近建设汽车客运总站，作为黄冈市最主要的公路客运中心。水运规划：　　依托长江航道，建设唐家渡、南湖新港两处5000吨级综合性大型港口。汪家墩作为战备码头。结合东坡赤壁旅游开发，建设游客码头。;黄州经济第一，市中心优势凸显，房地产快速增长，对其他显示吸附力较强;黄州区2014年1-5月经济运行情况分析;二、三产业并举，产业结构利于房地产发展;单位：万人;结论;黄州房地产市场分析;老城区毛地价格约110万/亩左右，楼面价600元/㎡;;黄州目前在售项目约31个，布局较分散，多为小体量项目，多项目目前处于尾盘阶段;2013年房价稳步上升，楼市场平稳发展，趋于平稳。;2013年黄冈市区商品房销售汇总;从上表可以看出，2013年黄冈楼市销量有四个高峰期，一月份竟以1000多套的成交量位居全年单月成交量榜首。其次是“金九银十”10月的成交量远超9月的成交量，位居全年单月成交榜单第二。接着就是12月的成交量更让人惊喜。由1月和12月的成交量看出，销量看涨为2014年楼市增添了信心。;从上述表上得出，一、二月由于年底返乡客客户的增多，带动了市场上的销售高潮，但是从表上看出三月市场销量一路下滑，从中反映整体楼市的成交冷冻期到来 但是市场整体开发和动工量增速明显，整体市场供大于求.;黄州城区客户、黄州外出工作返乡客户及周边县市的进城客户构成;整体概况：黄州市场处于房地产初级阶段；项目品质感不强且体量较小；有一定品质感的楼盘在市场上容易实现溢价，且能实现快速销售； 市场年消化量：年均成交量60万㎡，个盘差异明显，标杆项目年消化量在5-8万㎡，普通楼盘年消化量在2万㎡以内； 价格情况：目前市场整体成交均价约为4000元/㎡，最高价约在5200元/㎡； 竞争情况：竞争环境宽松，存量56万㎡，去化周期约11个月