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我国城市土地增值收益分配研究 【摘要】二十世纪八十年代末以来，在经济高速发展和人口持续膨胀的条件下，随着土地投资的不断增加及土地稀缺性不断提高，我国城市及其周围的土地价值呈现不可逆转的增长趋势。城市土地增值的内在机制及其收益分配已经成为理论界和城市政府共同关注的问题。本文阐述了城市土地增值的涵义、机理及其收益分配，确定城市土地增值收益的分配对象和主体、方式及比例，并由此指出我国城市土地增值收益合理分配的重要意义。其次通过分析我国目前城市土地增值收益分配的现状，找出分配中存在的问题。最后总结国内外不同城市土地增值收益分配制度的特点和方式，结合我国自身国情，吸取经验，加以借鉴，最终提出了完善我国城市土地增值收益分配的对策建议。 【关键词】城市土地；土地增值；收益分配 1.城市土地增值 1.1 城市土地增值的涵义及机理分析 关于土地增值的内涵，目前还存在争议。孙陶生（1997）认为，土地增值是指土地资产在开发利用过程中，由于土地价格上涨而引起土地效益的提高；陈顺清（1999）认为，土地增值就是土地价值的增长，土地增值的一般表现为地价的增涨。张小华（1997）认为，土地增值是土地增加的价值，实际指价格的增长。张俊（2007）认为，城市土地增值是指现实生活中城市土地价格的增加…等等。 这些学者的观点尽管有所差异，但他们都有一个共同点，即都认为土地增值是土地价值或价格的增加。综合这些学者的意见，本文认为，城市土地增值是城市土地在城市经济社会发展过程中，价值或价格不断增加的现象。城市土地增值包括土地资源价格的增长和土地资本价格的增长两个方面。 城市土地增值形成的动力机制主要涉及供求拉动、投资驱动、转换增值、外部辐射等四个方面。这四个方面在在城市社会、经济、政治、文化、城市更新改造等诸多因素综合作用之下，既相互影响，又共同推动城市土地的增值。 城市土地增值的内在机理框架可用下图表示（见图1）： 图1 城市土地增值的内在机理框架图（刘霓，2009。有改动） 1.2 土地增值收益分配及其四个方面 城市土地增值收益分配，通常是指对城市土地增值收益在各利益相关者之间如何进行分配的规定，即对分配对象、分配主体、分配比例及分配方式的界定。 土地增值收益的分配对象，就是分配什么的问题。具体而言，土地增值收益的分配对象是指土地增值收益额。土地增值收益的分配主体包括中央政府、地方政府和土地使用者。土地增值收益的分配比例是在考虑产权、贡献、激励等因素的条件下，各获得多大比例的问题。具体而言，也就是中央政府、地方政府和土地使用者从土地增值中各获取多大比例的收益。 城市土地增值收益分配方式，是指在一定社会分配制度下，采取怎样的具体形式来进行分割。对于城市政府而言，通常涉及四项内容：（1）地租。它是土地所有者凭借土地所有权将土地转给他人使用而获得的收入。（2）地税。任何土地价值的相关税种，都是城市土地增值收益分配的一种方式。（3）地费。它是政府部门收取的土地管理、服务等费用。（4）管理手段。它是指政府针对城市土地增值收益的使用、分配设计的机制，如市地重划、区段征收等。 1.3我国城市土地增值收益分配的重要意义 图2 2001-2010年我国土地出让收入占本级地方政府财政收入的比重（%） （3）城市土地增值收益的科学分配有利于土地市场的稳定。由于目前我国城市土地增值收益分配关系没有理顺，加之土地出让金的测算没有考虑土地收益在使用过程中的增值，使得土地使用者一旦获得一定年限的土地使用权，土地在使用期内的增值收益或转让土地剩余年限的转让增值收益就基本全部归土地使用者所有，从而导致国家土地收益的大量流失和土地的非法流转。此外，城市房地产行业的繁荣也显化了城市土地的增值收益。正确认识城市土地的增值，建立健全土地增值收益的分配调节机制，不仅能防止土地增值收益流失，增加国家财政收入，而且可以促进土地的合理流转，对规范土地市场具有重要的意义。 2.我国城市土地增值收益分配的问题 我国城市土地增值收益分配的制度框架也遵循国内外城市的特点，通过地租、地税、地费和管理手段四个方面来分别回收。 地租方面按照我国法律规定，新增建设用地的土地出让收入在中央财政和地方财政之间分配，土地出让金的30%上交中央财政，70%归地方政府，土地划拨的收入则完全归地方财政所有，地方政府获得土地出让的大部分增值收益。对于地税，不同的地税有不同的征收比例或数额。具体可见表1所示。而地费，则根据所在城市的具体情况，有不同的规定。我国目前的管理手段主要有城市土地收购储备制度中的土地整理环节、控制性详细规划中的容积率奖励，管理手段不够完善，不利于城市土地增值收益合理分配。 表1 我国土地增值收益分配主要地税情况表 税种 标准 说明 土地使用税 大城市 0.50-10.00元 中等城市0.40-8.