房地产基础知识汇编.pptxVIP

地产基础课程一： 房地产基础知识 目 录 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 什么是房地产？ 讨论 房地产和汽车有什么不同？ 房地产特性 自然特性 1、位置的固定和不可移动性； 2、唯一性； 3、难毁灭性； 经济特性： 1、耐久性； 2、保值增值性； 3、产权的归属。 房地产分类 根据土地的用途分类 　　根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类： 　　1、 居住用地 （70年） 　　2、 公用设施用地（含商业用地）40年 　　3、 工业用地 （50年） 　　4、 仓储用地 　　5、 对外交通用地 　　6、 道路广场用地 　　7、 市政公用设施用地 　　8、 绿化用地 　　9、 特殊用地 根据房屋的用途分类 　　1、 居住用途的房屋。 　　2、 工业用途的房屋。 　　3、 商业用途的房屋。 　　4、 文体娱乐设施。 　　5、 政府和公用设施。 　　6、 多功能建筑（综合楼宇,又叫城市综合体）。 一、项目决策阶段：可行性研究 二、前期准备阶段：获取土地使用权 ——征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 规划设计 ——建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 ——申办《施工许可证》 ——招标 三、工程建设阶段：施工 四、项目销售阶段：申办《销售许可证》 ——商品房销售及按揭——申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 ——申办建设工程规划验收 ——进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 ——物业移交 五、交付使用阶段 ：物业管理 房地产开发流程 投资拓展 项目定位 货量组织 产品定价 配套策划 推广组织 客户管理 占地面积：规划建设用地面积、红线面积，即建筑占用土地的面积，谓建筑占地。小区占地面积包括所有占用的面积（包括绿化道路、代征道路面积等等）。 一般用亩来表示，1亩=666.67平方米 又或者以公顷表示，1公顷=15亩 建设用地面积：可开发用地面积、净用地面积，即指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。 规划基础知识 容积率= 总建筑面积 建设用地面积 总建筑面积：就是建筑物各层的水平投影面积的总和 总建筑面积=建设用地面积*容积率 1、容积率由政府规划部门确定，是何用意？ 2、对开发商的影响在何处？ 3、对住户的影响在何处？ 讨论： 楼面地价= 土地总价 总建筑面积 楼面地价：单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。 = 土地面积*单价 土地面积*容积率 = 单价 容积率 实操：某地块占地200亩，地价为120万/亩，容积率为1.5，求：楼面地价？ 凤馨苑 当期规划面703,987㎡ 绿化率35% 容积率2.00 总建筑面积140万方 凤曦苑 当期规划面积135,754㎡ 绿化率45% 容积率0.40 总建筑面积5万方 低层住宅：双拼别墅为0.3~0.6, 联排别墅为0.4~0.7, 多层住宅：6层以下为0.8~1.2, 小高层：12层以下住宅为1.5~2.0, 高层：18层高层住宅为1.8~2.5, 19层以上住宅为2.4~4.5, 住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。 并根据不同城市的特点有所差别。 经验 建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积 建筑密度：即建筑覆盖率，指规划地块内各类建筑基底占地面积与用地面积之比，用以说明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。 相同容积率下，平均层数越高，建筑密度越低，可用于景观用地越多 正常情况下，居住区建筑密度一般在17%~30% 各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地） 绿化率：即绿化覆盖率，是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。 与绿化率的区别 总占地189767平米 容积率2.0 总地价9.21亿 1、楼面地价？ 2、总建筑面积？ 3、做什么产品？ 楼面地价：2426.66元/平方米 总建筑面积：379534平方米 38万方 思考题一 别墅：占地5.6万 建面2.7万 洋房：占地11万 建面32.8万 公建：占地2.4 建面2.4 建筑物的分类 ⑴按建筑物使用性质分类： 居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑 ⑵按建筑物层数或总高度分类：住宅按层数分：低层住宅（1—3层）、多层住宅（4—6