2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习{27).docVIP

一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对地租理论和地租的测算，路线价法，城镇基准地价评估和基准地价修正法，补地价的测算，高层建筑地价分摊的意义和方法等的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．熟悉地租的含义； 2．熟悉地租现象； 3．了解地租理论的回顾； 4．熟悉地租的测算； 5．熟悉路线价法概述； 6．熟悉划分路线价区段； 7．了解设定标准临街深度； 8．了解选取标准临街宗地； 9．了解调查评估路线价； 10．掌握制作价格修正率表； 11．掌握计算临街土地的价值； 12．熟悉城镇基准地价评估； 13．熟悉基准地价修正法； 14．熟悉补地价的测算； 15．熟悉高层建筑地价分摊的意义； 16．掌握高层建筑地价分摊的方法。 二、内容讲解 第＋一章　地价评估与分摊 第二节　路线价法 六、制作价格修正率表 价格修正率表有临街深度价格修正率表和其他价格修正率表。临街深度价格修正率表通常简称深度价格修正来源：建设工程教育网率表，也称为深度百分率表、深度指数表，是基于临街深度价格递减率制作出来的。 临街深度价格递减率是基于临街土地中各个部分的价值随着其远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度越深，可及性越差，价值也就越小。假设把临街土地划分为许多与街道平行的细条，由于越接近街道的细条的利用价值越大，越远离街道的细条的利用价值越小，则接近街道的细条的价值大于远离街道的细条的价值。 如图1l-5（a）所示，有一临街深度为n米的矩形土地，假设以某个单位（在此为lm）将其划分为许多与街道平行的细条。可知各细条的形状和面积是相同的，并且越接近街道的细条的价值越大。如果从临街方向起按顺序以al，a2，a3，…，an－1，an来表示各细条的价值，则有a1大于a2，a2大于a3，…，an－1大于an。另外，虽然都为lm之差，但a1与a2之差最大，a2与a3之差次之，之后逐渐缩小，至an－1与an之差可视为接近于零。如果把总价转化为单价的形式，因为各细条的面积相同，所以各细条单价的变化也遵从相同的规律。但是不同城镇、同一城镇的不同路线价区段，土地价值随临街深度变化的程度是不完全相同的，表现为图11-5（b）中曲线的位置及弯曲程度不同。弯曲程度越大，表明土地价值对临街深度的变化越敏感；弯曲程度越小，表明土地价值对临街深度的变化越不敏感。如果将各细条的价值折算为相对数，便可以得到临街深度价格递减率。 最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是“四三二一法则（four—three—two—one rule）”。该法则是将临街深度100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如图11-6所示。各等份由于距离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一个25英尺等份的价值占整块土地价值的40%，第二个25英尺等份的价值占整块土地价来源：建设工程教育网值的30%，第三个25英尺等份的价值占整块土地价值的20%，第四个25英尺等份的价值占整块土地价值的10%。 如果超过100英尺，则以“九八七六法则”来补充，即超过100英尺的第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、7%、6%。 ［例11-1］某块临街深度30．48m（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121．92万元。试根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度15．24m（即50英尺）、临街宽度20m的矩形土地的总价。 ［解］该相邻临街土地的总价计算如下： 121．92×（40%＋30%）＝85．34（万元） ［例11-2］例11-1中如果相邻临街土地的临街深度为45．72m（即150英尺），其他条件不变，则该相邻临街土地的总价为多少万元？ ［解］该相邻临街土地的总价计算如下： 121．92×（40%＋30%＋20%＋10%＋9%＋8%）＝121．92×（100%＋9%＋8%）＝142．65（万元） 临街深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率（深度价格递减率）、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。在图11-5（a）中，假设a1，a2，a3，…，an－1，an也分别表示各细条的价值占整块土地价值的比率，则： 单独深度价格修正率的关系为：来源：建设工程教育网 a1a2a3…an—1an 累计深度价格修正率的关系为： 以四三二一法则为例，单独深度价格修正率为： 40%30%20%10%9%8%7%6% 累计深度价格修正率为： 40%70%90%100%109%117%124%130% 平均深度价格修正率为： 40%35%30%25%21．8%19．5%17．7%16．25% 为简明起见，将上述临街深度价格修正率用表格反映即为临街深度价格修正率表，见表11-1。改表中的平均深度价格修正率是将上述临街深度100英尺的平均深度价格修正率