2016年湖北恩施铁道商贸中心项目定位(补充)分析报告.pptxVIP

恩施铁道商贸中心项目定位报告 深圳市雅望远商业地产顾问机构 2016年4月 谨呈：恩施州铁路有限公司 目录 PART 1. 项目定位思考 PART 2. 项目定位 PART 3. 业态定位 目 录 2 PART 1. 项目定位思考 3 1.1 项目核心竞争力 1.2 项目定位原则 1.3 目标消费群体扫描 1.1 项目核心竞争力 4 区域规划——城北新区，处于后期区域型商业中心，紧邻一个都市级商业中心 体量规模——纯零售商业2.7万方，商务配套5万方，目前区域内唯一一个纯零售商业项目 项目建筑规划——集中式商业体+超大露天广场+酒店群三大体系 商业模式——商业全自持，城市生活休闲中心（第四代商业地产模式），区域内领先一至两代 商业配套——恩施州最大的led屏、20000方景观广场 以上竞争力极容被其他新建项目模仿，所以， 项目的成功依托的真正核心竞争力是 人流、物流、信息流、资金流的天然性、便捷性及稳定性。 1.2 项目定位原则 5 以前瞻的眼光 构建恩施枢纽商业产业升级的头号亮点 展现恩施城市形象 体现恩施现代的服务意识 应势而生，助力周边大商业聚集效应 提高单位商业产出的最大效益 1.2 项目定位原则 6 先进性原则 定位原则 价值最大化原则 借势、突破原则 组合最优化原则 1.2 项目定位原则 7 价值最大化≠收益最大化 价值最大化= 社会效益最大化的体现 政府形象最大化的树立 多方利益最大化的权衡 经济利益最大化的实现 …… 价值最大化原则 1.2 项目定位原则 8 借势、突破原则 常规 产品 特点1 借势策略 借势—— 政府对枫香坪商贸区整体规划； 动车经济对恩施城镇化推进的所用； 政府对车站商业升级大力推动； 一站式的现代枢纽商业服务方式。 特点2 突破策略 突破—— 体现的枢纽商业升级的首个建设成果； 现代枢纽商业服务理念的代表展现； 不仅仅是火车站旁的商业项目，更是恩施城市形象窗口。 1.2 项目定位原则 9 组合最优化原则 功能组合的最优化 设施的组合最优化 交通工具组合的最优化（大型“高铁、汽车客运、公交”换乘中心） 资源衔接的最优化（不是最大规模，却是最具特色，成为恩施火车站商业的有力补充等） 业态组合的最优化 1.3 目标消费群体扫描 10 来往于恩施州的商务旅客； 出门旅游的人士； 探亲访友人士； 进城务工人员； PART 2. 项目定位 11 2.1 项目定位思考 2.2 项目定位依据 2.3 项目市场定位 2.4 项目功能定位 2.5 目标消费群体定位 2.1 项目定位思考 12 领导者 追随者 价格、渠道垄断 产品有不可重复性 过河拆桥 搭便车，借势 以小搏大，杀伤战术 价格战略制造者 挑战者 补缺者 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值 目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点 差异化，做市场空白的补充者和行业游戏规则的挑战者！ 非行业老大，重大规模市场 敏锐的机会主义者 次/非主流市场 行业老大 2.2 项目定位依据 13 市场调研数据表明，传统百货及零售不景气，受电商冲击，持续衰退中； 本项目所在地为恩施新区，远离成熟商圈。区域属性决定，本项目的客群将以流动客流为主，市区客群缺少目的性购物需求； 通过市场调研分析，恩施缺少专业、大型美食广场（非小吃广场），专业美食广场将有很大操作空间； 随着消费观念及饮食习惯的提升转变，本地人对于外地特色美食，商务、游客对恩施当地特色有着越来越高的要求； 根据项目现有物业条件，吊顶后层高不利于做传统中高端零售、百货。而餐饮业态对此更具有适应性及灵活性； 本项目及周边酒店、宾馆众多，商务及旅游人群对于就餐环境要求逐步挺高，且周边缺少规范性餐饮场所。 本项目经营收益点——餐饮业态对于租金承受能力适中，且经营持续性更强。 2.3 项目市场定位 14 鄂西南首席交通枢纽综合体 汇聚旅游、文化、美食、购物、休闲、娱乐、酒店、商务、仓储物流于一体的多功能复合型商业地产产品 从分利用本项目区位、规划优势，站在整个鄂西南地区交通枢纽商业标杆的高度进行商业规划。 对整体商业形象进行优化塑造，提升其商业价值及地位，促进商业新格局及商圈形成，强化其商业核心地位，增强项目经营发展规模优势，形成深远的社会影响力，扩大租售推广范围，提升租售价格及总体投资收益。 2.4 项目功能定位 15 公共交通枢纽，商业设施最能体现当地服务意识，对于旅客来说也是了解当地的一个窗口，所以虽然项目商业体量不大，却是恩施整个交通枢纽里最体现恩施精神风采的亮点。 2.4 项目功能定位 16 区域定位 凸显火车站、汽车站双枢纽重要性与唯一性，强调稀缺 规模定位 小而精、特色商业，考虑到与未来商圈内业态匹配 档次定位 具备前瞻性、生命力强、不易被淘汰，档次要比周边商业高