房地产相关ABS案例整理_20160813.docx

房地产相关ABS案例整理购房尾款ABS概念传统意义上，购房尾款是指银行按揭尾款。购房人与开发商签订购房合同并支付首付款后，申请银行按揭贷款通常还需要几个月时间才能够得到银行批准和支付，此时开发商未收到的银行按揭贷款做为购房尾款基础资产。因此，这一类型也被称为“合同收款权ABS”。从历史经验来看，由于购房人提供材料不及时或不完备、银行放款政策不同等原因，购房尾款存在较为普遍的逾期现象，但逾期时间不长。例如碧桂园2期初始资产池历史逾期率在5%左右，已逾期的部分中，50%的初始资产逾期不超过2个月，75%的初始资产逾期不超过5个月。但在不出现房屋价格大幅下跌的条件下，由于购房人已经缴纳了不低比例的首付款且通常具有真实的购房需求，购房尾款违约率较低，是一种风险较低的收益权ABS资产。案例以“博时资本-增城碧桂园购房尾款”（附件1-1）例：基础资产（附件1-2）世茂项目的基础资产为南京海峡城、厦门湖滨、厦门翔安3个项目，初始基础资产为427份购房合同（住宅）所对应的按揭尾款。基础资产中，95%的已付款比例高于30%，大多数分布在30%-50%之间，对于购房人的违约具有较强的约束作用。循环购买条件方面，备选基础资产为上述三个项目的二期、三期等的购房尾款，如不能满足资产池要求，则世茂推荐其余一二线城市项目入池，对于资产池的资质提供了较好的保障。碧桂园两期项目的基础资产为碧桂园全国多个项目公司的尾款，其中1期初始资产池含60个项目12158份购房合同，2期初始资产池含64个项目4000余份购房合同，资产分散性较强但80%以上都分布在三四线城市。循环购买条件方面，碧桂园1期项目规定已付款比例不低于30%，逾期天数不高于92天；碧桂园2期项目规定首付比例不低于25%，从单个基础资产层面对循环期资产池资质进行了保障。类REITs的ABS概念类REITs产品，是指标的物业的产权或其股权转让给专项计划，使得专项计划同时享有物业运营收益和物业增值收益的ABS产品。作为具有物业股权性质的ABS产品，类REITs产品基础资产的收益主要包括两部分：（1）产品存续期内持有物业的收益；（2）产品到期后物业的处置收益。案例以“恒泰浩睿—彩云之南酒店”（附件2-1）为例：（附件2-2）特点（附件2-3）从市场发行利率来看，相对于更多依靠原始权益人信用的物业费ABS产品而言，类REITs产品发行利率与原始权益人的信用水平关联度不高，好资产受到市场认可。比如：区位佳、历史数据表现较好的浦发置业大厦项目，虽然其原始权益人海航受债券市场认可程度不高，但其优先级发行利率仍较低。物业费ABS概念物业费ABS，指“基于物业管理合同的未来特定期间的物业费合同债权”或“以该物业费合同债权进行质押担保的贷款债权”作为基础资产形成的资产证券化产品。物业公司作为轻资产企业，资产规模很小且没有可供抵押的固定资产，较难获得传统的银行融资。但其物业合约通常期限较长、现金流也较为稳定，因而可以发行企业ABS进行大规模的融资。案例（附件3-2）以“招商创融-金科物业”（附件3-1）为例：特点物业费ABS各档产品的期限设置较为类似，通常为1-5年设置1-5档优先级。还款方式通常为每档证券于到期一次还清或到期当年按季平均偿还本金。从发行结果来看，担保人的资质水平对发行利率和各档期限利差（期限利差一定程度上反映了投资者对于ABS产品未来信用水平的判断）产生了重要影响。运营收益权ABS概念运营收益权，是指获取写字楼、商场、酒店、物流仓库等物业在特定期间的运营收入的权利，运营收入包括但不限于租金收入、管理费收入、配套餐饮收入等。运营收益权ABS是以物业运营未来收益权为基础资产的ABS产品，是一种收益权类ABS，在会计报表中反映为抵押融资。从投资者的角度来看，由于运营收益权ABS往往伴随着物业资产的抵押和原始权益人的外部增信，且由原始权益人自持次级，可以看作是一种有现金流支持的、具有较强抵押品的私募债。公司发行运营收益权ABS的主要目的为融资，常常作为替换经营性物业贷的融资品。这一方面是由于运营收益权ABS可以达到的融资规模通常高于经营性物业贷，另一方面运营收益权ABS融资成本往往较存量经营性物业贷略低。案例（附件4-1）运营收益权ABS产品概况运营收益权ABS产品发行利率：特点原始权益人/担保人资质、抵押物业的价值是决定发行利率的重要因素。例如，招商创业项目由招商蛇口在信托层面进行了担保增信，由于招商蛇口信用资质较好且产品未进行优先/劣后分层，因而该产品基本可以看作招商蛇口发行的抵押型私募债，发行利率也较低。中信茂庸项目原始权益人资质较弱，但发行利率也相对较低，主要是由于其在信托层面做了物业抵押，其物业位于北京望京地区价值较高，主力租户包商银行也较为稳定。产品在设计上也做出了努力：（1）主力租户包商银行承担物业