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物业退潮
物业“退潮”
记者 吴超
辛苦了一天,挤出拥挤的地铁,踏进小区的大门,收听广播的保安大爷、打扫卫生的环卫大妈、修剪草坪的阿姨、维修电梯的小伙一一闪过你的眼帘,但你并不注意,因为你已习惯他们出现在你的生活中。作为城市生活最后100米的守护者,物业公司已经融入到上海市民生活的方方面面,成为生活必不可少的一部分。你可以想象没有物业的生活吗?
但是从去年开始,上海很多居民已经尝到了没有物业生活的滋味,据了解,从2012年迄今,上海市已经约有220多家物业服务企业主动退出小区的管理,物业集体退潮,只留下业主“独守空闺”。
“烫手的山芋”
作为国内房地产市场最发达的地区,上海的物业服务市场出现的机遇和挑战在全国都具有一定的代表性。
目前,上海共有住宅小区10800多个,建筑面积约5亿平方米。其中,商品房住宅小区5500余个,售后房住宅小区近5300个。上海现有有资质的物业公司已达到了2500家,小区的物业管理覆盖率达到97%。然而,自去年开始,8成涉足售后公房、中低档商品房的物业公司出现了进退两难的境遇。曾今的买卖变成了今天“烫手的山芋 ”。
上海江城物业公司负责人薛先生告诉记者:“上海大部分物业公司与售后公房的项目都处于亏损状态,原因很简单,入不敷出。相较于成本的快速增长,物业费的提升和政府的补贴都只是杯水车薪。”负责人给记者算了一笔账:上海市政府去年上调了公有住宅售后物业服务收费标准,希望能够逐步使物业服务收费标准与物业服务实际运营成本接轨。但是,仅就管理费、保洁费和保安费这三项费用来说,平均每户每月收费标准上调约10元左右,物业费的这几块钱的增长也只是占到成本的一个零头。而占据成本7成左右的人力成本却又大幅增加,从今年4月1日起,上海劳动者月最低工资标准从1450元调整到1620元,增加了170元;小时最低工资标准从12.5元涨到了到14元。
“公说公有理,婆说婆有理”
如今,上海售后公房的物业现状往往是一方面物业公司在叫苦连天,另一方面业主们也牢骚满地。
物业费年年在涨,服务总不见起色,谈起??业,很多小区居民满肚子牢骚,“小区那么多收费停车位,停车费去哪儿了?”、“年年交物业费,但都不知道物业费都用在哪里了?“年年要求涨价,服务水平又没有提高,涨什么涨!”……除了牢骚,小区居民更多的是困惑和对小区物业服务水平提高的期待。
面对小区居民的埋怨,物业有时也是哑巴吃黄连,有苦说不出。一方面大量如电梯保养、线路维修、社区治安等这样的幕后工作并不长能被居民所注意,所以造成了一定程度上居民对物业的误解,出现很多“除了收停车费,物业都不知道在忙些什么?”的观点;另一方面,物业作为城市生活最后100米的守护者,原本他的工作可以简单归类为保洁、保安、保绿、保修这么四项,但是在实际操作中,物业往往变成了“全能保姆”,多做些比如快递的代收、违章搭建的投诉处理,开发商遗留的质量问题的解决等等的额外的工作。
于此同时,上海市人均工资标准增长迅速,自1996年到现在已增长了4倍有余,人力成本等刚性成本迅速提高,这就导致物业服务出现了较为普遍的成本倒挂现象。物业公司的支出成本日益增多,收入却难见改观。目前,很多物业公司自身的服务质量和管理水平不高,不能满足业主的需求,同时很多小区缺乏业委会这样行之有效的中间部门,物业公司和业主双方沟通不畅,往往是“公说公有理,婆说婆有理”,在提升物业费方面很难达成一致。
“尴尬”的业委会
对于业主和物业公司两头的怨声载道,业委会原本可以承担起“老娘舅”的职责,疏通好双方的矛盾,但是业委会本身的处境其实也挺尴尬的。
业主委员会,是指由业主选举产生,代表业主利益的组织,是业主行使共同管理权的一种特殊形式。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权,它代表该物业的全体业主,对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
由于业委会是一个群众性的自治组织,其工作都是由业主自发组织和无偿承担的,虽然一定程度上体现了民意,但是组织的专业性也大打折扣。
上海江城物业公司负责人薛先生也谈到了这个问题,他说:“平时小区有什么比较大的事情的时候,物业公司都会业委会协商,统一解决问题,还是比较方便的。但是有时候业委会不但起不到协调者的角色,往往还会添堵。以维修基金为例,小区里需要进行房顶维修时,一般都会向业委会申请维修基金,然后按照国家标准房屋定额进行维修,但当工程完成,进行结算的时候,业委会一方面由于自身专业性不够,看不懂物业公司的报表;另一方面正因为他不懂,所以他会用自己的一套方法来进行结算。这就导致物业公司和业委会在维修基金上很难达成一致,甚至对簿公堂。”
当业委会和物业公司产生矛盾甚至对簿公堂
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