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九龙仓集团有限公司;目录：;集团简介：;九龙仓五大核心业务;比较资产负债表分析;2008年的资产总额比2007年增加了港币22383百万元，增长15.31%；2009年比2008年增加了港币21907百万元，增长13.00%。2008年的流动资产比2007年增加了16506百万元，增长89.23%；2009年比2008年增加了6852百万元，增长了19.57%。2008年的固定资产比2007年增加了13855百万元，增长15.06%；2009年比2008年增加了14409百万元，增长12.05%。以上分析说明九龙仓集团2008年资产增长速度较快，其中流动资产增长速度比固定资产要快，反应了集团08年的租金收入稳定上升，营业额增长16%，现代货箱码头在香港和内地处理的吞吐量有所增加至7%。2009年资产皆有所下降，主要是因为全球金融危机以及猪流感的冲击，服务式住宅平均出租率下跌导致营业额下跌7%，且在世界各地贸易需求暴跌的情况下，现代货箱码头在香港的吞吐量??跌13.3%。;2008年的负债总额比2007年增加港币8528百万元，增长15.74%，主要是因为长期负债增加了9661百万元，流动负债不但没增加反而减少了1133百万元。2009年比2008年增加5600百万元，增长8.93%。其中流动负债增加5457百万元，增长42.66%，长期负债增加143百万元，增长0.29%。可见，2008年的负债增长较快，尤其长期负债增加的较多，其增长速度与总资产增长速度差不多，由于总资产额比较大，可以认为基本对集团的财务风险不会有太大影响。2008年的股东权益比2007年增加港币13855百万元，增长15.06%；2009年比2008年增加16307百万元，增长15.40%。由此可见，虽然2008年到2009年全球经济衰退，但对九龙仓的影响不是很大，九龙仓的股东权益仍然呈缓慢增长趋势，且基本都超过各年资产增长速度，说明九龙仓集团2007年至2009年的财务状况比较稳定。;比较利润表分析;2008年营业收入比2007年减少了港币268百万元，下跌1.65%，主要由于内地上海汇宁花园和武汉时代广场的住宅单位销售减少1626百万元；2009年比2008年增加了1613百万元，增长10.12%，因为经济逐步复苏，在内地的时代广场住宅大楼销售增长332%。2008年的营业成本比2007年减少了港币260百万元，下降4.60%，主要是因为08年有一项按市价入账未变现亏损508百万元；2009年比2008年增加了669百万元，增长12.39%。2008年的营业利润比2007年减少8426百万元，下降51.56%；2009年比2008年增加了12861百万元，增长162.49%。2008年的总利润比2007年减少10302百万元，下降56.58%；2009年比2008年增加14154百万元，增长179.01%。2008年的净利润比2007年减少7244百万元，下降51.88%；2009年比2008年增加11370百万元，增长169.25%。08年的利润异常变动是由于经济危机导致租金盈利减少20%，;香港和内地确认的地产销售减少；现代货箱码头在内地运作初期亏损导致物流方面盈利下跌8%；通讯、媒体及娱乐营业盈利减少33%，部分原因是非经常性之处在今年入账，投资及其他分部大幅减少也是由于2007年出售若干可供出售资产而确认重大盈利所致。从以上分析可知，2008年营业收入下降速度比较慢，但由于财务成本中的一项利率掉期合约，导致08年的净利润下降很快。2009年的净利润增长速度高于营业收入增长速度，主要由于09年出售了一项投资物业：北京首都时代广场，盈利1110百万元，以及投资物业的公允价值增加12204百万元。总体来说，金融风暴过后，经济步入正轨，集团应该加强公司的管理，努力做好增收节支的工作，控制好期间费用，保持净利润的大幅增长。;指标分析;由于2008年流动资产比2007年增长了89%，而流动负债相比2007年有所下降，所以2008年的流动比率显著增加；2009年的的流动资产流动负债相比08年都增加，但是09年的流动负债的增长幅度远大于流动资产，所以09年的流动比率有所下降，但仍保持在2：1左右。因为集团的存货相比资产很少，速动比率和流动比率呈同样的趋势。07—09年的资产和负债都呈下降趋势，因此09年的资产负债率是三年中最低的。由于09年的负债总额比08年上涨了8.93%，09年的股东权益总额比08年的上涨了15.40%，而负债总额的增长幅度不如股东权益总额的增长，所以09年的产权比率达到三年中最低。总体看来，集团的财务状况比较好，比较稳定，偿债能力相对较强，债权人贷款的安全有保障，集团的财务风险比较小。;;由于2008年的营业收入比07年