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PAGE  PAGE 15 第1章 房地产经济基本理论 房地产：位置固定、不可移动，重要因素就是区位，区位借助客体表述，空间方位、距离上的关系。区位分：自然区位（天方、自然地理区位）、社会区位。区位特征：1综合性，2确定性，3层次性，4历史性。方位和距离决定区位的唯一性。房地产区位包括：位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施。一宗房地产交通，指进出房地产的方便程度——通达性，分便捷性（内－外）、可及性（外－内）。区位理论有：农业区位理论、工业区位理论、中心地理论、城市空间结构理论。人文环境包括：所在地区声誉、居民特征、治安状况、相邻房地产利用状况（如用途）等。杜能圈：第1圈自由农作区，2圈林业区，3圈谷物轮作区，4圈草田轮作区，5圈三圃农作制区，6圈畜牧业区。工业区位理论：韦伯，运输成本、劳工成本。中心地理论：克里斯塔靳。供求理论：市场运行基础理论，也是房地产市场运行和价格变动核心理论。房地产需求条件：1消费者愿意购买，即有购买欲望，2消费者能够购买，即有支付能力。决定房地产需要量因素：1该种房地产价格水平，2消费者收入水平，3消费者偏好，4相关物品价格水平，5对未来预期。需求规律的例外是：炫耀性物品、吉芬物品（生活必需品）。房地产需求曲线：右下方倾斜 \ 。房地产供给条件：1房地产开发商和拥有者愿意供给，2有能力供给。决定房地产供给量的因素：1该种房地产价格，2开发建设成本，3开发技术水平，4开发商对未来的预期。供给规律：供给量与价格正相关，供给曲线：右上方倾斜 / 。房地产供求与价格关系类型：1全国房地产总的供求状况，2本地区房地产总的供求状况，3全国同类房地产供求状况，4本地区同类房地产供求状况。决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。地租（狭义）：使用土地所获得的超额报酬或收益。地租的本质：超额报酬或收益。最初出现的地租是奴隶制地租，以劳役地租为基本形式。资本主义时期，地租以货币地租为主要形式。级差地租：不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。绝对地租：土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。垄断地租：由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。地价＝地租÷平均利息率。城市：一定数量的非农业人口和非农业的集聚地，是一种有别于乡村的居住和社会组织形式，是国家或一定地域的政治、经济文化中心。城市相对于乡村而言是一种大型的居民点。村－乡镇－建制镇－市，乡村：村和乡镇是乡村型居民点。建制镇和市是城市型居民点，统称城镇或城市。城市和乡村区别：1人口职业构成，2、规模和密度，3空间形态和物质构成，4职能类型和产业结构。城市分类：1按人口规模分：大城市、中等城市、小城市，2按行政级别分：直辖市、地级市、县级市、建制镇，3按职能分：综合职能、某种职能。4按地理位置分：南方城市、北方城市、沿江城市、内陆城市、边境城市、内地城市。大城市：市区和近郊非农业人口50万人以上，中等城市：20万－50万人，小城市：市区和近郊不满20万人，特大城市：市区和近郊区非农业人口100万人以上。城市产生的发展：绝对集中阶段、相对集中阶段、相对分散阶段、绝对分散阶段。城市化：也称城镇化，是乡村转变为城市的一种复杂过程，表现在：1农村人口向城市迁移，农业人口转变为非农业人口，农村生活方式转变为城市生活方式，2由于产业结构调整和技术进步，农业经济向非农业经济转移并产生空间集聚，3城市规模不断增大，范围向外围扩展，4区域内城市数量不断增多，形成城市体系。城市化进程阶段：初级阶段－城市化水平较低，城市化速度较慢，加速阶段－人口向城镇迅速集聚，城市化运动加快，后期阶段－饱和阶段，城市化水平很高，城市化过程减速。城市化水平＝城镇人口÷某区域总人口×100％，城市化水平越高，表明一个区域的城市化程度越高。城市化引起城市体系的属性和动态特征的变化，城市化引起城市形态的变化，引起生态转变，引起城市性态改变。逆城市化是城市化进程中的一种暂时的调整，而不是长久的变化。再城市化：继大城市衰退（逆城市化）之后的城市复兴。郊区化：区域城市化水平达到一定程度（约70－80％），市区发展速度变得缓和平稳，人们开始追求理想的自然生态环境和良好社会环境，城市人口、就业岗位和服务业在大城市由市区向外迁移的一种分散化过程。郊区城镇化：指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程。郊区化实质：人口与经济要素由城市中心区向近郊区的离心扩散，郊区城镇化：向心集聚。把大城市中心区人口绝对量的下降作为城市郊区化的标志。 第2章 房地产征收征用 房地产征收：国家为公共利益的需要，强制取得集体、单位和个人的房地产行为。征收主体：国家，政府以行政命令方式取得集体、单位和个人的土地、房屋等财产。征收属于政府行使行政权，是物权