13第7_8章房地产_风景名胜.ppt

第七章 房地产管理法律制度;一、住房公积金制度 （1）住房公积金的概念 住房公积金：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体等单位及其在职职工缴存的长期住房储金。 住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金帐户，用于建造、购买、翻建、大修自住住房和按规定交纳租金。;购买、建造、翻修、大修自住房的； 离休、退休的； 完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的； 出境定居的； 偿还购房贷款本息时； 房租超出家庭工资收入规定比例(一般在10-15％)时；;缴存对象：国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其它城镇企业、事业单位及其在职职工在职工。 缴存的工资基数：职工本人上一年度月平均工资。 缴存比例：动态调整、由住房委员会拟定，一般不低于5％。;（2）住房公积金贷款的特点 专项消费性贷款； 政策性贷款； 委托贷款； 抵押贷款。 （3）住房公积金的税收政策 实行免税。;（一）物业服务概述 物业服务：即物业管理，指物业服务企业接受业主（即房屋所有权人） 的委托，依据合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序，并提供相关服务的活动。 ; 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 物业管理服务分为一二三级，主要考核项目：基本要求、房屋管理、公用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理。;（二）物业服务的性质和职能 P171 1）物业服务的性质 是一种社会化的服务管理模式； 是一种专业化的管理服务； 是一种经营性的管理服务。 2）物业服务的职能： ①服务；②管理；③经营。;（三）物业的使用和维护 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依???承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。;住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 ; 2001年11月，某拆迁部门对刘某的房屋予以拆迁，故与刘某签定了安置协议。刘某购买了安置房的产权并交纳了购买产权费用。2003年7月刘某将该房经公正赠予张某，同年8月张某持公正书向拆迁部门交纳了煤气费、取暖费、电表及设施费，并进住该房。拆迁部门诉至法院，提出刘某未征得拆迁部门的同意将该房赠予张某行为无效，要求张某腾房。;试问： ⑴产权证取得之前当事人所签定的买卖合同是否成立？ ⑵产权证取得之前购房人处分房屋的行为是否有效？;答：当购房人购买了商品房的全部产权，付清了全部款项，且房屋已实际交付使用，纵然购房人从形式上未取得产权，但该房处于购房人的支配下，购房人承担该房的风险和利益，所以(1)产权证取得之前当事人所签定的买卖合同是成立的；⑵产权证取得之前购房人处分房屋的行为是有效的。;第八章 风景名胜区法律制度 ;　　本章主要介绍了风景名胜区法规的概念及特点，阐述了风景名胜区规划、审批与建设管理的有关规定。 ;一、风景名胜区的概念及特点 风景名胜区：是指风景名胜资源集中，自然景观优美，人文景观丰富，具有一定地域规模，具有观赏价值和游览条件，由县级以上人民政府审定命名、划定范围，供人游览、观赏、休息和进行科学文化活动的典型性、代表性地域。 ; 风景名胜资源，包括自然风景名胜资源和人文风景名胜资源两大类。 　　 我国的风景名胜区按其景物的观赏、文化、科学价值和环境质量、规模大小、游览条件等，划分为三级，即国家级重点风景名胜区、省级风景名胜区、市（县）级风景名胜区。 特点：大都具有自然风景名胜，又有宝贵的历史文化遗产和独特的地方、民族文化风情。;　　 风景名胜区资源是国家资源的重要组成部分，是大自然和先辈留给我们的珍贵自然资源与文化历史遗产。 　　 做好风景名胜区资源的保护工作，对保护我国文物古迹、改善自然环境、维护生态平衡、繁荣社会经济、普及科学知识、造福子孙后代具有重大意义。 ; 风景名胜区的保护首先是对风景名胜区土地的保护，土地乃风景名胜区资源的载体。 　　《风景名胜区管理暂行条例》规定：“风景名胜区的土地，任何单位和个人都不得侵占。”; 《风景名胜区管理暂行条例