商品房买卖纠纷的若干焦点问题技术总结.pptVIP

商品房买卖纠纷的几个焦点问题;拟提出讨论的问题;一、关于买卖合同;1、关于买卖合同示范文本;2、关于预售合同备案;3、关于预售合同的补充协议;制作补充协议不可滥用权利，避免弄巧成拙;格式合同应采取合理的方式提请对方注意;采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识;4、关于情势变更;海淀法院最新判例：贷款落空属于情势变更;二、区分所有权纠纷;1、建筑物区分所有权;;2、建筑物区分所有权中的专有权;2、建筑物区分所有权中的专有权;区分所有权纠纷解释 第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： ???? （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部??； ???? （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 ???? 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。;共有部分的三个来源：;共有部分的合理利用;4、业主共同管理的权利;;5、权属争议焦点之一：车位;6、权属争议焦点之二：附赠花园与露台;7、关于产权的几个认识误区;8、权属争议焦点之三：政府有无权力设定或剥夺所有权？;8、权属争议焦点之三：政府有无权利规定所有权;三、质量纠纷; 郭海萍：“我菜场上买根葱还挑三拣四呢，一套房子我不挑一挑？” ——电视剧《蜗居》 案例：某精装修楼盘交付，客户验收时认为大理石窗台花纹为裂缝，要求更换，不更换就不收房，要求建设单位承担延迟交付的违约责任。 《合同法》第一百五十三条 出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。 《城市房地产开发经营管理条例》第十六条　房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。 房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。 质量担保责任：不是满足买受人的要求，而是满足法律、规范、合同的要求； 不是保证不出质量问题，而是出了问题如何负责。 ; 中华民国民法第354条：物之出卖人对于买受人，应担保其物依第三百七十三条之规定危险移转于买受人时无灭失或减少其价值之瑕疵，亦无灭失或减少其通常效用或契约预定效用之瑕疵。但减少之程度，无关重要者，不得视为瑕疵。 “瑕疵”的判断标准： 有无灭失之虞 是否减少其价值 是否降低其使用功能（通常功能与约定功能）;2、三类不同性质的房屋质量问题;三类房屋质量问题; 1998年《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。（重新核验为具体行政行为） 2001年《商品房销售管理办法》第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。（重新核验为专家鉴定） 2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 （核验的性质在所不问） ; （一）“主体结构质量不合格”所指含糊，范围不明。 （二）从体制上看，无人承担“重新核验”的职责。 （三）与整个工程质量管理体系的衔接困难。 （四）“重新核验”没有相应的规范与流程。 解决的办法： 1、明确“重新核验”的性质，制定相应的规章和标准； 2、对明显而大面积的主体结构质量缺陷，可能影响建筑物结构安全的，政府主管机关应当主动、直接介入，责令该工程停止使用，重新组织竣工验收。（行政行为） 3、对于局部的结构缺陷，有资质的工程质量检测机构可以依申请作出结构质量检测评估，针对