第一、2章(概述、产权)4.pptVIP

房地产法学;授 课 教 师;第2章 房地产法概述;第一节 房地产概述;房地产的法学含义： 房地产----即具有明确的权属关系，可在不同主体间让渡的在空间上作为统一体的房屋与土地。作为整体，土地和房屋在空间形态上，价格形成上，权属关系上，市场交易上又可分。但是房产和地产作为两个不同的法律概念，二者具有一定的差异： 从空间形态上，地产可以单独存在，房产则不行。 从价格形态上，地产无折旧，房产则有折旧。 从交易市场上，土地可以独立成为交易对象，房产则不可。 ;房地产的经济学含义 ？ （讨论）;房地产的特征;2、房地产兼具房产与地产的价值特征 房产和地产在其商品属性上有一定的差异：房产尽管有折旧，却既有价值又有使用价值，是典型的商品。土地的商品属性则不同于房产，这是由于土地是客观存在的资源。因此，理论界认为土地不具有价值，即非商品。但客观上土地为人们控制和利用，且具有权利归属，从而自然物质和资本物质的结合，使土地具有价值和使用价值，从而具有了商品属性，二者合二为一，价值的表现：即土地价格的隐蔽性和房屋价格的裸露性结合起来形成了房地产的价值和使用价值，因此，房地产价值是房产和地产价值的统一。;3、房地产的单一性（即不可复制） 取决于两个方面：一方面土地的地理位置的重要性（自然环境，城市环境）、地质条件的差异性和使用条件的限制性。另一方面，房屋建造地点、建造时间、建筑材料，使用用途等不同而存在的差异，从而决定了房地产不能向工业产品简单的复制。;4、耐久性和保值增值性 耐久性：一方面体现在土地的不可磨损性、不可毁灭上。另一方面体现在房屋一经建成具有较长的使用期限上。 保值增值性：一方面取决于土地的稀缺性和不可再生性以及利用的困难性和土地需求的膨胀性。另一方面，房屋的耐用性。 为此，房地产具有财富储蓄的巨大作用，是可对抗通货膨胀的保值增值物。;二、房地产的种类;第二节 房地产法的概念和调整范围;一、房地产法的概念和特点;房地产关系？;房地产法的特点;二、房地产法的调整范围;1、房地产财产关系。它又可以分为房屋财产关系和土地财产关系。房屋财产关系是因房屋产权而形成的财产关系，它通常产生于两个平等主体之间；土地财产关系是国家和集体土地因实行划拨或有偿使用过程中，由土地使用权发生转移而产生的财产关系。 ;2、房地产管理关系。是国家房地产行政主管机关在其行政管理职能发挥过程中，与房地产行政行为相对人之间发生的社会关系。包括： 房屋管理关系(即国家对城乡住宅和其他房屋进行规划、开发、修建、改造和测量以及房屋产权管理过程中发生的行政管理关系)； 土地管理关系（即土地使用规划关系和土地使用审批关系等）； 房地产市场管理关系 （即政府有关部门在房地产市场中因管理房地产商品经营者、房地产商品价格、房地产交易者的资格、房地产中介服务机构等所发生的一系列社会关系）；;3、房地产协作关系 在房地产行政管理行为的直接参与或影响下发生在房地产财产关系平等主体之间的关系。（即指各部门、地区、合格行业、各组织之间在房地产流转、房屋拆迁及生产过程中发生的经济协作关系） 。 这些关系一般都与国家计划、产业规划以及社会整体利益密切相联。尽管产生在平等主体之间，但由于与社会整体利益、市场经济的运行状况密切相联。所以，也是房地产法调整的重要对象之一。 ;第三节 房地产法的基本原则;1、公有制原则 2、两权分离原则 3、市场调节与宏观管理相结合原则 4、合理利用土地的原则 5、保障房地产人合法权益的原则 ;公有制原则：;两权分离原则：;市场调节与宏观管理相 结合原则：;合理利用土地的原则：;保障房地产人合法权益的原则：;第四节 房地产法的体系 ;房地产法的体系是指构成房地产法的各部分之间的有机联系的整体。它包括三个方面： （一）房地产法的渊源体系 （二）房地产法的内容体系 （三）房地产法的法理体系 ;（一）房地产法的渊源体系;（二）房地产法的内容体系 1．总则 2．房地产开发 3．房地产交易 4．物业管理 5．房地产市场管理 6．房地产法律责任 7．其他内容;（三）房地产法的法理体系 1．关于房地产法律规范的总体性规定； 2．关于房地产法律事实的规定； 3．关于房地产法律关系的规定； 4．关于房地产法律责任的规定。;二、我国的房地产法律体系 按其内容分布划分，应由三部分立法组成： 一是综合的法，如《宪法》、《民法通则》等法律中的有关规定。 二是专门的法，如《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》、《住宅法》以及它们的实施条例、细则、办法之类。 三是相关的法，如《森林法》、《草原法》、《