【群分享】2013年沉阳公寓、写字间市场调研报告.16.pptVIP

公寓市场资料;沈阳经济概览;沈阳写字楼市场;沈阳商铺市场;沈阳公寓市场; 区域市场未来发展趋势研判：随着开盘或加推项目的增多，新增供应量加大，预计未来成交量存在平稳增长的可能性 ;2014年沈阳商业市场预测;宏观市场部分; 竞争格局：竞争区域在售项目7个，潜在项目8个，多以综合体形式出现，产品属性略有不同; 竞品基本信息：区域内项目多以城市综合体形式呈现，以精装修入市，面积区间以30-90㎡为主 ; 区域内公寓产品供应量大，其中集中供应在60㎡以下户型产品，60㎡销售量最大，竞品项目中霍尔寓所销售率最高，为住宅立项，公寓产品世茂五里河及盛华公馆去化率相对较高。; 价格分析：区域内竞品公寓价格集中在10000-13000元/㎡，除霍尔寓所项目为清水入市外，其余均为精装修，装修标准为2000-4000元/㎡ ; 购买公寓产品的客户最为关注项目的地理位置，其次是升值潜力，部分客户也注重投资回报率及周边生活配套; 公寓客户主要来源以市内客户为主，部分外地来沈人士，客群以经商人士为主，其购房目的主要是投资;竞争压力：2013年中旬后，金廊沿线公寓供应量将持续增加，未来竞争市场供应量约在108万平，竞争较为激烈 ;;公寓市场小结;项目名称;项目名称;佳兆业中心——外围围挡;夏宫城市广场——外围围挡;佳兆业中心——网络;夏宫城市广场——网络推广;夏宫城市广场——网络;一方盛华公馆——华商晨报;公寓市场资料; 沈阳写字楼分布比较分散，没有完全形成写字楼密集区域；根据写字楼所处区位及客户的类似性，可以将沈阳写字楼分成三个相对集中的区域。 沈阳写字楼主要分布在北站、市府商务区、太原街和三好街、五里河区域。具体分布如右图： 北站商圈：含北站以南至市府广场周边区域；为政府规划的金融商贸开发区。 太原街商圈：含中华路两侧的南京街和和平大街区域；聚集有较多国际知名制造类公司以及商贸物流公司。 五里河商圈：含彩电塔以南至浑河区域，包含三好街；是沈阳重要的IT和高科技企业聚集区。 其他区域：除上述区域写字楼相对集中以外，铁西、皇姑和中街等区域也分布有少量写字楼和商务公寓。但由于这些区域供应量小，分布极分散，档次普遍不高。 浑南区域虽然是沈阳未来发展的重点，但由于目前处于发展初期，缺乏商务氛围，配套不成熟，短期难以发展成成熟的商圈。 ;?甲级写字楼供应较少； ?乙级写字楼占比约47％，但乙级写字楼存在部分年代较早，配套设施落后且老化，品质不高等问题； ?商住型写字楼比例较高，其中大部分早期设计为居住功能，根据后期市场选择转变为以办公为主的商务楼。随着办公市场发展，商住型写字楼很难满足发展壮大公司的需求。;北站、市府;项目名称;项目名称;项目名称;2009-2012供需关系;2012年1月1日至今沈阳市写字间产品供需分析;年份;商圈;沈阳写字楼租赁市场：;　;中资企业对写字间需求特征分析： 第一要素是，对区域要求。对于区域要求主要考虑以下几要素： 优惠的区域行业政策。 目标客户集中区域，方便随时往来。 距离需要处理业务来往较多的政府及办理机构近。 区域商业配套完善，交通便利。 地铁，公交线路发达，便于上下班出行。 地铁，车站等与项目之直接距离或换乘的便利程度。 第二要素是，中资企业对写字间的选择绝对要素是价格。 价格要素列为仅次于区域要求的第二重要的位置上。因为公司所在的区域是由于其公司经营业态所决定的，一般具有一定的规律性不容易轻易改变。特别是对于国内正在发展中的中小型企业来说，企业的发展正处在爬坡或者是不稳定阶段，因此成本的控制对于大型企业来说是更为严格的。在对一区域内，优惠的价格是吸引这类发展型企业入住项目的最重要因素。;多数中资国内企业在选择写字间时会优先考虑实际需要与预算要求，在符合接受能力的范围内，最大限度实现自己的实际需要，并争取更多的附加价值。 而外资企业将会对整个项目作评估分析，包括每个硬件和软件细节，而其财务预算只占其中一小部分，而相对于外资企业，中资国内企业将更加侧重价格，而相对忽略硬件设施。 ;地点;（2012）新地中心 北站区域;北站片区含北站以南惠工广场周边区域，为政府规划的金融商贸开发区。属于传统的商务区，中高端写字间较为集中，未来将发展为东北地区金融中心；区域内中高端写字楼项目较多，早期的方圆大厦、新港澳大厦、嘉兴国际、奉天银座等项目目前已成为中小企业的主要聚集处，后期建设的财富中心、华府天地等综合体项目均建有5A级写字楼，并成为吸引区域内企业成长升级的新的办公地点。该板块写字楼目前各项目均已入住，个别在售项目已进入尾盘销售阶段； 该板块内主流写字楼售价为12500-13700元/平，租