我国住宅改商用中司法救济的困境浅析.docVIP

PAGE  PAGE 4 我国住宅改商用中司法救济的困境浅析 　　中图分类号：F293.2 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）01-000-01 　　摘 要 住宅改商用，是指在建筑物区分所有权中，城市物业业主将属居住用途的房屋改作商业用途或者办公用途房屋的行为。随着我国经济的不断发展，住宅改商业现象在我国大中城市成为普遍，本为居住的住宅变成了经营性用房，小区的业主的生活质量和居住环境受到严重影响。进行法律规制成为必然。 　　关键词 建筑物区分所有权制度 相邻关系制度 救济可行性 　　一、前言 　　住宅本是为人们提供居住的地方，同时也是人们工作之外学习和休闲娱乐的主要场所。但是随着我国经济的健康快速持续发展，在我国大多城镇中出现了一个奇怪的现象：把住宅摇身一变就成了公司、商铺、写字楼或挪着其他商用等。住宅改商业就像雨后春笋般遍地开花。在物权法颁布之前，法律规定中就没有住宅改商业的字眼，因此住宅改商业纠纷也是不断，随着《物权法》的颁布，住宅改商业现象也是有增无减，越演越烈。根本原因是法律规定的缺陷，只规定住宅改商业的条件，而没有规定其民事责任。本文试图以现行法律制度如建筑物区分所有权制度和相邻关系制度为基础，着手分析司法救济的不足。 　　二、住宅改商用司法救济的制度问题 　　古罗马时期就有“无损害便无救济”的法谚。住宅改商用纠纷本质上是改住宅为商用的所有人对其他所有人的权利的侵害。如果对此侵害法律不加以救济，法律的价值就很那体现。 　　首先要对住宅改商用纠纷进行救济，必须明确侵害的法益或者权利是什么。综观各国近代民法可知，是对建筑物区分所有权权能的侵害。建筑物其所有权是一种特殊的所有权类型，指的是一栋建筑物在结构上可以被分为数个部分，这些部分在结构和使用上具有独立性，这种所以形态成为“区分所有”。这种所有权为一种复合型权利，与区分所有相依相存的，是权利人对共用土地、同用设施设备、配套设施等的共有共用、共同管理的权利。 　　其次在住宅改商用纠纷中，必须明确建筑物相邻关系的类型。根据《物权法》第七章以及我国《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》的规定，我国法上的相邻关系包括以下几种类型：一类是邻地使用关系，包括因用水、排水产生的相邻的关系，管道铺设的相邻关系，土地通行的相邻关系以及通风、采光、日照的相邻关系；一类是相邻防险关系，包括固体物、大气污染物、水污染物以及其他不可量物侵害，不得危及相邻不动产的安全。通过以上分析，住宅改为商用纠纷可能同时涉及建筑物区分所有权制度和相邻关系制度，在司法审判中要特别注意对二者加以区分和应用，同时，建筑物区分所有人也应注意根据自己所受到的侵害选择不同的请求权参加诉讼维护自己的合法权益。 　　三、司法对住宅改商用纠纷救济的有限性 　　以上论证了我国现行法律制度的规定对于住宅改商业纠纷救济的可行性，但也要看到，司法权是一种事后救济权，具有被动性和迟缓性。由于住宅改商用纠纷涉及到众多其他建筑物区分所有权人的利益，如果只当发生侵害时才通过诉讼加以救济，必然会影响构建和谐小区。而且还要看到，住宅改商业纠纷中司法救济程序过于繁琐，涉及利益主体过多，以及司法救济成本过高和司法救济保护方式的有限性。 　　对于住宅改商业的问题，在某种程度上可以依托行政监管制度进行管理规范。举例：工商登记部门核发营业执照时， 对于营业地址为住宅的， 不予核发执照。如果在立法上对住宅改商用这一问题做详细的认定，认定其是一种对于建筑物相邻关系的侵犯。但是，这里需要明确的一点是，通过司法裁决固然是一种司法救济手段，但终究是一种事后救济。想要通过根本途径解决还是要靠基层政府的行政管理以及政策的保障。立法大体的建议方向应该从以下两点出发：第一是在基层政府的管理下，建立有效的行政管理监督体系。二是通过业主委员会，建立有效的协商机制。当司法救济没有深入人心的时候，就会导致当事人走极端， 甚至引发暴力流血事件。因此在住宅改商业纠纷中， 目前迫切需要建立一种有效的公力救济制度， 否则当事人就会去寻求私力救济。 　　四、结语 　　综上所述，仅从立法的角度去解决是比较困难的。首先，住宅改商业现象是市场经济发展的必然结果，有效解决需要一个漫长的进程。其次，我国有悠久的厌诉文化传统，即使住宅改商业纠纷出现，厌诉现象也大量存在。但如何更有效地解决这个疑难问题，笔者提出如下建议：第一、培养业主的维权意识。当其他业主住宅改商业时??要运用自己手中的同意权，积极参与其中，发表自己的意见，行使自己的投票权，牵涉到整个小区的利益时敢于说不。第二、相关部门相互配合各司其职。物业公司应该把好第一道关，把为小区业主服务好给业主一个安静舒适的居住环境作为宗旨，转变服务理念。第三，工商行政部门进行审批时，及时与物业服