房地产业实施“营改增”的难点分析与对策探讨.docVIP

PAGE  PAGE 5 房地产业实施“营改增”的难点分析与对策探讨 　　摘要：房地产开发中，所涵盖的成本内容包括土地成本、建筑安装中所产生的资金、财务费用等等。营改增政策中，房地产业所受到的影响是不容忽视的，特别是在“营改增”中房地产业的运行会由于诸多问题的存在而产生不良结果，严重影响了大中型城市的房地产公司的发展。本论文针对房地产业实施“营改增”的难点进行分析，并具有针对性地提出有效对策。 　　关键词：房地产业 “营改增” 难点 对策 　　为适应行业经济发展，从企业多元化经营的角度出发，中国实施了税制改革并相应地出台了营改增试点方案。营改增后，房地产业的税负必然会产生变化，但是从长期效应来看，“营改增”会使得房地产业的运行成本降低，从而带来更大的盈利空间。可见，房地产业实施“营改增”是非常必要的，政府实施税制改革，将过渡性的政策制定出来，有助于推进房地产业更好地发展。 　　一、“营改增”对房地产业实际税负的影响 　　自“营改增”政策开始试点以来，适用税率有四档，即17%、13%、11%和6%。上海房地产业最早进行“营改增”试点，其中一般纳税人适用的税率是6%，小规模纳税人适用税率是3%。从上海房地产业的特征结构上看，从2013年年底，房地产开发企业为3700多家，资产合计大约4.12千亿元。从资产总量来看，所占比例可以达到91.7%。但是，房地产服务类企业发展迅速，物业管理企业、房地产中介服务企业的规模、从业人数逐年上升。这其中就会呈现出附加值高的特征，说明“营改增”后，上海市房地产业可以获得的增值税可抵扣比例要比行业平均值水平低；附加值高，就意味着房地产业可能面临较高税率。产业链上，房地产业上下游产业均存在一定集中度，与房地产业相关的服务性产业类型较多。全面实施“营改增”，房地产业会获益，其上、下游行业也可获益。 　　二、房地产业实施“营改增”的难点分析 　　（一）“营改增”会影响房地产业的经济效益 　　房地产业是增值税的征收难度较大的行业。房地产业所缴纳的营业税税率是5%，建筑行业的营业税税率为3%，实施“营改增”后，房地产业和建筑业的增值税率均为11%。税率大幅度上升，就必然会对企业的经济效益产生较大的影响。从长远的角度而言，由于营业税是按照房地产业的营业额征收税费的，而对房地产业增收增值税，则是将房地产业所消耗的成本减去之后进行征收。如果房地产企业的利润较高，所交的税费就会较高，如果企业没有获得较高的利润，就会相应地降低税费，对于利润较低的企业而言，是利好的。但是，增值税的税率大幅度提高，短期内就必然对房地产业所获得的利润产生一定的影响，地方政府的税收也会有所下降，由此而对区域范围内“营改增”的推进产生了负面影响。 　　（二）房地产业实施“营改增”后将要面临的问题 　　房地产业实施“营改增”后，税收政策统一，而不同区域的房地产业发展情况都会有所不同。“营改增”很难发挥宏观调控的效果，甚至会对房地产业产生负面影响。对于经济发展速度较慢的区域而言，对“营改增”会缺乏适应性而导致企业难以正常运行；对于呈多元化发展的房地产业而言，其投资主体也是多元化的，缴纳11%的税率很显然是非常高的。虽然从长远的角度而言，营改增会使得房地产业的税负有所降低，但是，依然会存在少数企业承担着过重的税务，即税负不仅没有降低，反而增加了。其中，税率过高是一项重要原因，同时还存在着税负抵扣困难的问题，比如，人工费、购买材料的费用等等不可能会开专用发票。如果这些费用不能够抵扣，就必然会导致房地产业的税负增加。此外，房地产业的税负增加，就必然会导致运行资金短缺。如果房地产业陷入资金困难的经营环境中，就会导致各种行业问题产生。 　　三、房地产业实施“营改增”的对策建议 　　（一）政府实施税制改革 　　房地产的上游是建筑施工。建筑施工遭到营改增的影响而承受巨大的税收压力，主要体现为建筑施工中的劳务费用以及原材料消费上都无法及时地获得增值税发票，使得房地产公司无法获得建筑业的增值税发票。房地产业也会因此而需要承受相对比较重的税负。建筑行业所使用的材料多为就地取材，劳务人员也是以农民工为主，并不存在进项税额。如果按照有关规定按照11%的比例征收增值税，就会导致建筑企业承担较重的税负，而对于抵扣标准国家并没有出台有关规定，致使房地产开发企业可抵扣额相对较低。政府可以从地方经济发展的角度出发，对经济相对落后区域房地产公司可以适当地给予必要的财政补偿，以做到税负公平。此外，还要根据房地产业的经济效益对税率灵活调整。在执行增值税的初期，房地产业的税率达到11%，会影响部分房地产业的经济效益，就可以对增值税率相应地下调，6%至7%即可，逐渐提升，以减轻房地产业的经济负担。 　　（二）企业要适应“营改增”税制 　　房地产公司