2009长沙保利·麓谷林语项目定位报告.ppt

保利?麓谷林语定位报告;;多方因素影响，中国经济形势进入大的调整周期。;;;;2008年1月-2009年1月成交量情况分析 ;2008年1月-2009年1月成交金额分析 ;从土地市场的成交力度可见，城市重心正由市中心向城郊蔓延 ;项目 板块;面积子市场商品住宅成交价格指数;２００９年，市场仍然不容乐观;;;;岳麓区 从供给量、需求量来看丝毫不逊于具有省府南迁和融城概念的天心板块。这意味着：一、区域内开发商信心高涨，区域内消费者购买踊跃；二、市府西迁和长望融城的概念，在市政设施的建设力度加大的同时得到了很好的市场认同；三、岳麓区已成为大盘围城时代颇为亮眼的一个地产板块。; · 长沙高新区目前拥有高新技术企业800多家，其中外商投资企业近200家，麓谷园区拥有高新企业400多家,全部达产后可形成500多亿元的生产规模。 十一五期间麓谷将以2-3平方公里的速度向西北方向扩张，争取达到25平方公里的开发面积，技工贸总值达到1000亿元。 众多高新企业的快速发展，特别是中联重科、九芝堂、诺基亚、日立电器等国内外知名企业作为麓谷的龙头企业对高规格的商务接待、会议、餐饮娱乐等有着巨大的市场需求，而麓谷目前缺乏高星级酒店、高档次餐饮娱乐。 从有关高科技开发区的发展历程来看，这是一个明显的市场空白。;长沙高新区2000年新开辟的一个集中产业园区 ，远景规划80平方公里，先期开发50平方公里，目前形成13平方公里开发规模。争取在2010年达到25平方公里的开发规模。;楼盘名称;规　　模：规模不等，大中小型项目汇集 物业类型：十分丰富，从别墅、多层至小高层、高层均有 容 积 率：0.6－3.1 均价水平：中档楼盘 以3500－4500元/㎡居多 客　　户：以河西高校教师、医生及高新区企业员工为主，别墅吸引了部分河东客户。 区域特性：自成体系，依托区域利好　依托市政府搬迁、麓谷科技园、河西商圈、规划中的大学城等利好影响，区域住宅开发自成体系；本区域消费明显 一江两岸，居住分离，河西消费者主要为河西的教师、医生、高新区企业员工；满足河西各种消费层次的人群需求，别墅、高层洋房、经济适用房均有一定份额；低价别墅盘吸引河东客户的眼球 良好的山水资源和低廉的价格使河东客户突破区域购房观念，购买河西的别墅盘；大盘、品牌打造河西新城 阳光100、玫瑰园、卓越、美林等众多实力大盘相继开发，树立了河西高档楼盘新形象；土地后备资源多 沿金星大道一带土地资源丰富，众多实力大盘纷纷进驻，房地产发展氛围浓烈。;项目名称;高层、小高层;;;别墅——北美风情 普通公寓——现代简约 依托月湖打造公园住宅;藏珑·湖上国际社区（一期）;;;;项目概况;本案;本案;北;本案;; 在变局中，只有战略眼光深远的领略，才能胜利！ 非常钦佩的是：在08年长沙地产无人拍地的情况下，湖南保利地产出手以低 价获得麓谷一块足以影响未来城市规划的大幅土地，这意味着，无论从近、中、 远来说，都将为企业带来极大的利益与深远的社会影响力，并一举确立了湖南保 利在长沙地产业界的领头羊地位！ ;项目有成为河西区域领航大盘的优势条件，前景巨大!;宏观市场;; 物业价格; 对于一个千亩大盘而言,泛客户定位是必然的！ 刚性与投资需求的共同满足，才是大盘的必由之路！;;本案客户层次定位;;STEP1：比较对象选择（联排）;STEP2：定级因素、分值;序号;一元线性回归方程计算栏;本案静态均价为5038元/平方米;同理2： 小高层的价格推导模式得出;销售主力：高层价格走势分析;用一线别墅标杆品牌，彰显社区尊贵高档，卖的是质量、品牌； 用二线普通高层展示震撼性价比，走量，卖的是口碑和信誉;相对竞争策略;;标准房型;产品定位思路;产品整体优选后的定位;定位依据;家庭结构;;本案;长株潭三市产业各有优势，长株潭经济一体化过程中，麓谷是排头兵。如果定位于麓谷和市府不能凸显本案区位价值，那就定位于这个“大长沙”吧。;观念支撑;所以, 跳出麓谷、忘记市府，我们应该是 立足长沙； 辐射株、潭； 影响全省的核心生态住区;造势; 1) 该宗土地位于长沙市“两型社会”先导区的核心位置，辐射范围广，升值空间大，符合长沙市整体发展方向； 2) 项目所在区域大环境较好，用地范围内景观资源丰富，保留了296亩集中绿地，具有开发高端产品的资源基础； 3) 处于长沙市重点发展区域，伴随着高新技术企业的入驻和河西大学城教职工居住要求的提高，目标客户群明确，发展潜力和升值空间较大； 4) 该宗土地是目前河西出让面积最大的地块，在区域内具有规模优势； 5) 宁乡进入长沙的门户位置； 6) 同时由于项目东、西、南面均为企业用地，且北靠高速公路，有一定的噪声