研究分析内容(朱稿).docx

 PAGE \* MERGEFORMAT 103 项目概况 1.项目位置 本次项目可行性调研的地块位于通州湾示范区内，具体位置在银海路以东、百进路以西；长江路南，北侧为黄海、南侧是示范区行政办公的通州湾商务大厦。 2.项目经济技术指标 该地块总占地面积约135亩，分二期建设，其中一期为银海路东侧约45亩，二期为百进路西侧95亩。 项目用地单位：南通滨杨房地产开发有限公司 项目用地：一期45亩，二期90亩 项目用地性质：商住 项目建设容积率：1.332% 项目绿地率：32.35% 项目建筑总高度52.95米 土地使用年限：70年 3.项目开发现状 项目用地为毛空地，未做七通一平，属于滩涂用地；无需拆迁，平整难度不大；项目地块内有一浅溏和排水沟，平整填埋后可以利用。 房地产宏观背景分析 2015年，面对错综复杂的国际形势和不断加大的经济下行压力，党中央、国务院保持战略定力，统筹谋划国际国内两个大局，坚持稳中求进工作总基调，主动适应引领新常态，以新理念指导新实践，以新战略谋求新发展，不断创新宏观调控，深入推进结构性改革，扎实推动“大众创业、万众创新”，经济保持了总体平稳、稳中有进、稳中有好的发展态势。 初步核算，全年国内生产总值676708亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9%。分季度看，一季度同比增长7.0%，二季度增长7.0%，三季度增长6.9%，四季度增长6.8%。分产业看，第一产业增加值60863亿元，比上年增长3.9%；第二产业增加值274278亿元，增长6.0%；第三产业增加值341567亿元，增长8.3%。从环比看，四季度国内生产总值增长1.6%。 全年全国 HYPERLINK /jj160628 \t /a_blank 房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），其中住宅投资增长0.4%。房屋新开工面积154454万平方米，比上年下降14.0%，其中住宅新开工面积下降14.6%。全国商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，其中住宅销售面积增长6.9%。全国商品房销售额87281亿元，比上年增长14.4%，其中住宅销售额增长16.6%。房地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%。12月末，全国商品房待售面积71853万平方米，比上年末增长15.6%。全年房地产开发企业到位资金125203亿元，比上年增长2.6%。 2016年第一季度，国内生产总值15.85万亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%。以2015年价格计算，今年一季度GDP增量为9851亿元，比上年同期多增222亿元。2016年1-5月，全国房地产开发投资34564亿元，同比名义增长7.0%；商品房销售面积47954万平方米，同比增长33.2%。1-5月，全国规模以上工业企业实现利润总额23816.4亿元，同比增长6.4%。 从各项数据来看，今年上半年，我国经济保持着平稳的增长，水平略高于2015年。而更值得欣喜的是，当前经济结构发生了多个方面的积极变化，新旧动能加快转换的特征愈加明显。在今年一季度的6.7%的GDP增长构成中，服务业增长7.6%，占比达56.9%；投资结构在改善，高技术产业和战略性新兴产业的投资均呈现两位数增长。 经济结构的升级优化，意味着我国在往好的方向发展。然而，经济的平稳增长，仍掩饰不了我国经济增长速度下滑的事实。 而2015-2016年，中国经济增长速度回调已经基本触底。面对经济增长速度的放缓的趋势，引起经济增速下滑的原因，主要是集中在需求的变化上。一方面，国内市场供求关系已发生深刻变化，由供不应求的市场转变为供大于求的市场。从住房市场看，中国城镇商品房的销售面积在2002年—2009年年均增长19.8%，但是2010-2014年年均增速下降到3.6%。 第一节 区域概况及宏观经济发展现状 1.上海及苏南地区 2015年全年上海居民人均可支配收入及消费支出 指标2015年全年全市居民城镇常住居民农村常住居民人均可支配收入（元）498675296223205人均消费支出（元）347843694616152人均可支配收入比上年增长（％）8.58.4 9.5人均消费支出比上年增长（％）5.25.0 9.0  2015年4季度消费者信心指数 国家统计局上海调查总队 ?? 2016-01-22 单位：点指?标4季度指数比上季上升上海消费者信心指数116.32.7 ??? 消费者现状指数117.94.7 ??? 消费者预期指数114.60.6 整体经济信心指数121.73.9 ??? 现状指数126.9