中金公司2008年3月近期房地产市场调研总结全.pdfVIP

2008 年 3 月 24 日 房地产行业 中金公司研究部 成交量正在回升，但房价依旧偏高 分析员：白宏炜 baihw@ 孙贤兵 sunxb2@ ——近期房地产市场调研总结 (8610) 6505 1166 要点： 关于房地产行业“拐点”的讨论仍在进行，短期行业前景仍不明朗。焦点集中在两个方面，一是成交量的低迷将持续多久？ 二是中国经济增速放缓和高通胀对房地产行业的影响。基于此，中金公司策略组和房地产行业组近期走访了 14 个城市近 70 个楼盘进行实地调研，并延续了以前年度对二手房租金和价格的跟踪，以帮助投资者更好地判断目前的房地产市场。 调研结论：短期内一手房市场成交量将回升，而回升的动力主要来自于中低价、中小户型商品房，这有利于开发商资金压 力的缓解和业绩的实现；而从房价/租金比来看，房价泡沫明显，意味着房价继续上行风险较大，行业需要结构性调整来 化解高房价风险，而政府保障性住房政策有利于这一调整，行业中长期依旧看好。 ? 一手房调研结果：成交量在回升 尽管各城市表现不一，但总体来看，中低价格，中小户型项目销售比预期好；高档商品房销售缓慢；这意味着市场以自住性需求为主， 而投资性需求抑制明显；多数项目均有一定优惠或变相优惠，显示开发商回流资金压力较大。开发商普遍对后市乐观，寄希望于成交量 在 4、5 月份回暖，而实地调研中发现较多楼盘的后期都会在 4 月份开盘，供应量的放大将加大市场竞争。我们认为未来成交量回暖主 要来自于中小户型和中低价商品房，或者是中高档商品房的降价促销。 ? 二手房调研结果：房价依旧偏高 13 个城市定点楼盘房价过去 3 年年均涨幅 21.1%，而租金年均涨幅 8.2%，租金收益率从 05 年 4.6%下降到目前的 3.6%；购房与租房成 本比从 05 年 1.06 倍上升至目前 1.71 倍，部分城市超过 2 倍，显示房价泡沫在累积；月供与租金比也从 1.32 倍上升至 1.88 倍，月供负 担加重。而如果考虑购买第二套住房利率上浮 10%，则购房成本从 5.9%上升到 6.82%，投资回报将进一步下降。 ? 关注政策未来导向 受国际环境影响，中国经济增速放缓及高通胀下政府对房地产行业的政策导向将发生变化。首先，继续抑制房价动力不足，不会继续出 台调控政策；其次，为了防范金融风险，对房地产企业资本市场再融资在逐步放开；再次，保障性住房政策既能抑制房价、拉动消费又 能刺激投资将会推动较快，但地方政府有可能借机增加土地供应而引发供给增加的风险。 ? 股票投资建议 我们维持行业回归理性的判断，认为“双降”下投资者