房地产开发经营与管理重点归纳.docxVIP

Importance for Aki ——房地产开发经营与管理 第一章 房地产概述 房地产特性 ①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨保值增值性 eq \o\ac(○,10)大量投资性 eq \o\ac(○,11)长期使用性 房地产业的特点 房地产业投资大、周期长、效益高 房产、地产交易的不可分割性 房地产业的产品保值性、增值性和地域性 房地产业的发展要受城镇综合因素的影响 房地产在国民经济中的地位 对GDP的贡献——6-12% 对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费） 对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业…… 对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估…… 房地产投资类型 按投资形式划分（直接投资和间接投资） 按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资） 按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊） 房地产直接投资和间接投资 直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券 房地产投资特性 投资金额巨大，回收期长 投资不确定因素多，风险较大 流动性较差 具有保值增值性 受政府政策影响较大 依赖金融部门的支持 具有专业性 投资具有相互影响性 房地产开发的主要工作阶段 投资机会寻找 项目可行性研究 取得土地使用权 项目规划与合同谈判 项目建设 房地产租售 物业管理 第二章 房地产企业 房地产企业的特征 经营对象的不可移动性 业务形态的服务性 经营活动的资金和人才密集性 不完全竞争性。 房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势 房地产企业资质等级的划分 根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。各资质等级的企业应达到相应的条件。 一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。 二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目。 三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目。 四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。新设立房地产开发企业视具体条件审批建设规模。 房地产组织结构形式 职能型组织结构 项目型组织结构 矩阵型组织结构 混合型组织结构 房地产企业经营目标 原则—— 可行性原则 可量化原则 一致性原则 弹性原则 内容—— 战略目标 成长性目标（营业收入及增长率、资产总额及增长率、开发规模及开发范围；土地储备面积） 营利性目标（净利润、利润率、资产负债率等） 竞争性目标（市场占有率、行业影响率、品牌价值） 战术目标——市场定位，产品结构，价格策略，广告策略，营销策略 第三章 房地产开发与经营环境分析 房地产开发经营环境的构成要素 政治环境（政治局势、政策制度、政府管理服务水平） 经济环境（宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境） 社会文化环境（社会秩序、人口、就业、风俗、宗教、价值观念） 自然地理环境 基础设施环境 法律环境 房地产开发经营环境分析方法 道氏评估法 SWOT分析法 综合评价法 综合评价法步骤 确定投资环境要素 由层次分析法确定各环境要素的权重系数 由统计分析确定各环境要素的得分 分别对不同方案（选址）计算投资环境的综合评分 根据环境条件变化对评价结果的影响进行敏感性分析 根据综合评分与敏感性分析结果，作出投资选址决策 市场调研内容 市场环境调研 消费者调研 竞争楼盘调研 竞争对手调研 问卷设计的原则和注意问题 原则—— 目的性原则 可接受性原则 顺序性原则 匹配性原则 简明性原则 注意问题—— 避免提一般性的问题 避免用不确切的词 避免引导性的提问 避免提可能令被访者感到难堪、禁忌和敏感的问题 问题要考虑时效性 避免问题与答案不一致 第四章 房地产开发土地的取得 房地产开发的土地取得途径 出让 转让 租赁 划拨——经济适用房、土地入股 城市房屋拆迁补偿安置 补偿对象：被拆迁房屋及其附属物的所有人,不是使用人。 补偿形式：货币补偿、房屋产权调换、被拆迁人选择 几种情况的补偿：出租房屋；产权不明确房屋；设有抵押权的房屋；临时建筑与违章建筑。(谭术魁书p101) 超过批准使用期限的临时建筑不予补偿、违章建筑不予补偿 安置对象：被拆迁房屋的使用人，不是所有人。 安置规