美国不动产登记制度.doc

PAGE  PAGE 27 美国不动产登记制度 篇一：【美国房地产】美国房地产权保障制度 美国房地产权保障制度 【绿野北美专业助您寻找最具投资价值的北美新家】 绿野北美官网：/ 房地产产权是房地产的基础和灵魂，围绕房地产所产生的一切社会和经济活动，实际上是围绕产权的流转、更迭、处置而发生的。在美国，无论是房地产买卖、抵押、出租以及房地产证券化等，都有一个前提，这就是产权清楚。什么样的房地产算产权清楚?如何保障产权? 一、产权清楚的含义 在美国产权清楚一般包含两方面的意义：一是产权的合法性，指业主对房地产具有确定无疑的产权，无其他人对其产权的合法性提出异议;二是产权的市场性，指是否具备足够的证明文件依法确认业主对房地产的产权，以保证房地产顺利进入市场。具有合法的产权不一定具有市场性，如一些丢失资料或年代久远资料不全的房地产，虽然其产权是合法的，无他人提出异议和主张权利，但其市场性是不好的，因为在房地产交易时，卖方无法提供足够的证明材料让买主确信房地产权清楚，因此，这样的房地产进入市场就会有困难。 二、产权的持有方式 在美国，产权清楚同时还包括明确以何种方式持有产权。产权持有方式将决定将来对房地产的处置方式及权利人各方的权益，是产权的重要组成部分。美国通常把产权的拥有方式分成如下几类： 完全产权(Sole Ownership)：指一个人或一个单位完全单独拥有对房地产的产权，如未婚单身男女拥有的产权或已婚夫妇按协议单方拥有产权等情况。 联合产权(Joint Tenancy)：两人以上联合对房地产拥有一致的产权。联合产权具有产权一致，时间一致，利益一致和占有一致的特点，产权的取得是同时的，确权依据的文件是相同的，各产权人不区分产权份额，不能单独处分各自的产权。当某一产权人去世后，其他在生的产权人自动获得其产权，因此联合产权是不能用遗嘱的形式处置的。法律规定，联合产权的产生必须有书面文件明确约定，各产权人是以联合共有的方式共同持有产权的。例如，一些州规定，夫妻双方以联合产权的形式持有产权。 共有产权(Tenancy in common)：两人以上按扮共同拥有一宗不可分割的房地产，产权人按份拥有房地产权益和承担责任。共有产权的特点是，尽管共有产权人对房地产的份额在实物上不可分，但利益上是可以分开的，而且共有产权人有权处置自己份内的房地产权益，另外，各产权人取得产权的时间和份额可以是不同的。大多数情况下，两人以上对房地产的权利是共有产权。 企业拥有产权：企业拥有产权包括公司产权、合伙组织产权和信托产权三种形式，企业拥有的房地产权其特点是当事人按企业章程和有关法规行使对房地产的权益和义务。 三、产权保障制度 与所有国家和地区一样，房地产登记是美国房地产管理的一项基本制度，但美国实行的是契约登记制度，房地产登记主要起公示作用和作为政府收税的基础，它并不担保登记的房地产是产权清楚的，因此在房地产经济活动中，当事人不能仅凭政府的登记来确定房地产权状态，必须有其它保障制度。 在美国保障产权主要靠三种方法：一是在产权转移契约中要求转让人提供产权保证;二是通过代理律师查阅登记机关的档案资料和提供法律意见，确认产权的真实性;三是向专业的产权保险公司购买产权保险。 (一)产权担保契约 产权担保契约的主要形式有二种。最常用的是一般性担保契约，该种契约要求转让方必须就如下四个方面的内容向受让方作出保证： 转让人对拟转让的房地产具有确定无误的产权; 转让人有权转让房地产; 如果因他人主张产权或他人具有优先于转让人的产权造成受让人损失的，转让人保证赔偿一切损失; 除契约中特别注明的外，该房地产无其他任何限制和负担。 一般性担保契约的担保不仅限于转让方这一手，它对房地产自存在以来的产 权状况都做出担保，因此对转让方前面任何一手存在的产权问题，转让方都要负责任。 第二种是特定担保契约，该契约内容基本与一般性担保契约相同，但这种担保契约转让方对产权担保的责任只限于其自身这一手，对于由上一手造成的责任则不予担保。 一般来说，用产权担保契约来保障产权，主要适应于卖方为信誉良好实力雄厚的大公司的情况下，因为在这种情况下，买方不用担心卖方违约或者因破产而无法负赔偿责任。 (二)由律师提供法律意见 产权保障的第二种方法类似于目前香港的做法，主要是通过专业代理律师查阅登记机关的档案资料，提供法律意见来确定产权。在产权保险制度出现之前，这是美国最常用的办法，特别是在美国东部和南部地区，尤其盛行。在这种制度下，专业律师受买主或者抵押贷款机构的委托，到登记机关查阅有关房地产登记资料，然后通过研究登记资料所披露的事实或当事人提供的资料来判断产权的合法性及市场性，提供法律意见，并对产权审查中发现的问题