世联深航沈阳置业长白项目物业发展建议及启动区策略.ppt

深航（沈阳）置业长白项目物业发展建议及启动区策略;项目研究的工作阶段划分;报告整体框架示意;项目整体发展方向;项目整体定位;物业发展建议总体原则;物业发展建议的出发点;重建体系——创新产品、舒适度指标、高品质服务是打造产品核心竞争力的方向;既满足沈阳高收入人群“好面子” 的特点；又满足他们对城市成熟生活的需求;满足本项目条件的关键举措;产品核心价值总结;整体规划及功能布局建议;项目地块现状分析——地块零散给规划带来很大困难;沈阳竞争楼盘规划布局分析：社区多强调封闭，缺乏与城市的互动；细节处理不足;项目总体规划核心理念;地块价值分析;本项目物业分布的规律;方案1：酒店南置方案;方案2：酒店北置方案;两种方案的比较;规划价值点（1）——将零散的地块看作整体考虑，实现地块价值最大化;项目规划价值点（2）——BLOCK精神之形成对外开放的城市公共节点;BLOCK精神之——联排别墅的组团创新;BLOCK精神之——多层叠院的组团创新;规划价值点（3）——昭示性良好，气势恢宏的主入口;规划价值点（4）——保证住宅南向或东偏南向;规划价值点（5）——通过对市政路的“私有化”和设置连廊降低社区的不完整感 ;规划价值点（6）——组团与景观轴线相结合，消除景观盲点;规划价值点（7）——点式高层和短板中高层结合;规划价值点（8）——社区全地下车库或半地下车库处理，实现真正的人车分流;规划价值点（9）——规划超前，住宅保证车户比在1：1左右;建筑设计建议之CVA 核心精神：城市、外豪、创新;建筑单体研究;区域内项目分析——现代中式褒贬不一，欧式风格较为认可;区域外竞争项目分析——各种风格并存，客户接受面较宽，无特殊喜好;别墅市场分析——基本上以北美或北欧风格为主;本项目不推荐采用的建筑风格;本项目整体建筑风格建议——新古典主义基调建筑风格;本项目整体色彩建议——以米黄+土黄色为主要色调，点缀红色和其他色系;联排别墅和多层叠院——强调质感，形成标杆效应;关键点1：注重材料的质感和色彩的搭配;关键点2：注重细部工艺的精良;关键点3：注重立面的设计感，建议采用坡屋顶;中高层——在豪宅形象基础上注重成本控制;河景高层——充分体现豪宅形象和标志性的圆弧型外形，色彩上与整体保持一致;建筑设计建议之CVA 核心精神：豪宅形象、适度成本;联排别墅产品建议;沈阳市场联排别墅产品分析——紧凑的产品能保证较好的销售速度;沈阳市场联排别墅产品分析——舒适度指标不够，缺乏创新;联排别墅户型基本面;采用半地下车库，实现人车分流，有效提升项目形象档次;关于半地下车库增加的成本计算——与车库入户的成本差异;关于地下室空间的经济测算;坡屋顶送顶层阁楼和屋顶花园作为功能房和活动空间，取代地下室的功能;外部入口——增加体量感;室内入户处理——玄关和吹拔 ;客厅挑空处理或高厅设计 ;立体庭院落——利用阳台、露台形成立体庭院;主卧室大面积观景窗 ;联排户型之CVA ：在控制面积的情况下通过创新提升舒适度;多层叠院产品建议;沈阳市场上竞争产品（叠加别墅）分析——面积偏大，赠送面积较少，性价比不足;多层叠院的价值点总结;多层叠院的别墅居住感受——户户带花园，营造立体空间院落;多层叠院户型别墅居住感受——户型空间的立体化设计;通过高厅设计和精简一层面积，在满足舒适度的基础上控制户型面积;通过控制单层平面面积，向上发展，控制户型面积;联排户型之CVA ：在控制面积的情况下通过创新提升性价比;中高层产品建议;市场畅销户型特征总结;户型功能设计原则;舒适度挖掘： 为两房、紧凑三房设置阳光花房;舒适度挖掘： 为舒适型三房和四房设270度景观阳台与弹性空间;1、主卧功能扩充 卫生间、更衣室、书房全套单元享受;;步入式阳台;增送夹层两居变三居/挑空客厅设计/实惠+空间感;赠送衣柜实用的功能空间、客户易感知;空间变化提升空间价值：局部小复式，赠送面积;送阁楼给高单价的顶楼附送实惠，并增添空间情趣;底层入户花园——彰显品质与居住的舒适性;空中生态公园——利用商业顶层作住宅的空中花园;中高层户型设计与创新方向;河景高层产品建议;河景楼王，360度尽揽河景资源，最大化河景价值;高层底层局部架空——地标形象和社区环境舒适度营造;河景高层最大化体现舒适度要求和专属感;产品研究小结;户型配比及面积区间;根据本项目的城市豪宅定位，联排别墅将是项目中的标竿产品，应该保持较好的舒适度。故建议面积在市场主流供应区间220-240平米，楼王可以面积稍大，在350平米左右。 叠院HOUSE产品的体量较大，由于市场缺乏比较，其本质是洋房的变体，建议参照洋房户型体系，户型面积建议在160-180平米。 江景高层应该是城市豪宅的体系范围内考