房产抵押贷款纠纷中存在的问题.pdfVIP

房产抵押贷款纠纷中存在的问题 一、抵押登记内容与抵押合同约定不一致 在抵押贷款的实践中，有的银行很注意抵押合同的内容但是忽视了抵 押登记的具体要求，以致抵押登记内容与抵押合同约定不一样。如银 行与甲公司、乙公司签订了一份抵押担保借款合同。合同约定，由银 行向甲公司发放贷款若干，由乙公司以其正在建设的两幢写字楼及其 所附着的地块的土地使用权为该贷款提供抵押担保。为保证抵押确实 有效，银行要求乙公司办理抵押登记，并将乙公司写字楼及附着土地 的使用权一并抵押的事项在报纸上予以公告。但事后，银行从乙公司 提供的登记文件看，乙公司只将写字楼所附着的土地使用权设定抵押 登记，而未将两幢写字楼办理抵押登记。此处发生了抵押登记与抵押 合同的效力何者优先的问题。 根据《担保法》有关规定，以房屋等地上附着物或 土地使用权设定 抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。由此可 见，登记是抵押合同的生效要件。该案中双方签订的抵押合同约定， 将乙公司在 建的两幢写字楼及其所附着之土地使用权一并设定抵押。 但在办理抵押登记中，两幢写字楼未被列入抵押登记的范围。那么合 同中有约定而未被登记记载的抵押物是 否生效?对此最高人民法院 颁布的《关于适用担保法若干问题的解释》第 61 条明确规定：“抵 押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致，以登记记载的内 容为准”。鉴于此，合同项下的有关对在建的两幢写字楼的抵押，因 未依法登记而不能产生效力，银行的合同项下拥有的抵押权存在一定 问题。 另外，从法理来看，土地使用权与其地上附着物应同时抵押。担保法 第 36 条规定：“以出让方式取得的国有土地使用权抵押的， 应当将 抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”鉴于本案的情况，依法应将 该在建写字楼及其所附之土地使用权一并抵押。而且根据抵押合同的 约定，也表露了当事 人愿将土地使用权和其在建工程一并抵押的真 实意愿。同时，本案中的抵押合同的内容曾在当地日报上予以公告， 在一定程度上起到公告的作用。据此，银行可主张 登记的抵押权的 效力应及于其地上建筑物。但该主张是否能得到法院的支持，有待法 院对上述事实及相关证据的认定。司法实践中，法院较为注重抵押登 记的效力。 二、登记程序不规范 在房产抵押贷款中还有因登记程序不规范引发纠纷的情形。如有一家 企业在于银行签订房产抵押合同时，将有房屋所有权证 的厂房和实 际拥有的土地使用权却一直未办理土地使用权证的土地使用权一并 抵押给银行。该抵押合同在房管部门办理了抵押登记。该企业的土地 使用权经过了上级 主管部门同意买受的。房产登记机构没有慎重审 查申请登记材料，在没有《国有土地使用权证》的情况下，仅凭抵押 合同和《房屋所有权证》就办理了抵押登记。该 登记是在建设部《城 市房地产抵押管理办法》时候办理的，该办法明确规定：以集体所有 制企业房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过， 并报 上级主管机关备案;办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验 《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》等文件。 在房产登记部门存在疏漏—— 缺乏《国有土地使用权证》的情况下 办理了抵押登记，此种登记的效力是否应该得到肯定? 有人认为，根据《担保法》的有关规定，房产抵押合同签订后办理了 房产抵押登记手续，应当认定抵押登记有效，抵押合同也应该有效。 也有的人认为，法院应该从登记程序不规范的角度审查抵押登记的合 法性和有效性。 从实践操作来看，这种登记程序上存在瑕疵的抵押手续能否得到 法院的认可，存在一定的或然性，因为毕竟缺乏明确肯定其有效性的 法律规定。倘若抵押登记无效，从而导致抵押合同无效，则必然导致 银行的优先受偿权受损。 三、房产先出租后抵押 房产先出租后 抵押，这是房产抵押贷款纠纷中时有发生的欺诈情形。 房产所有人先串通第三者，通过合法的形式将房产租赁给第三者，租 期较长(例如 10 年以上)，租金在订立 合同时一次付清。然后，将房 产抵押给银行取得贷款。该陷阱的迷惑性在于按常规的抵押物审查方 法难于发现抵押物是否出租，法律意识不强的信贷员即使发现也未 必能识别其中所蕴藏的风险，抵押登记机关对此项内容通常也不予审 查。 出租的房