苏州地产商业项目营销策划报告.ppt

水墨 三十度 营销策划报告;营销前的思考;市场：尽管08年全国房地产投资额有所上升，但是全国地产市场销售面积普遍下降，供应继续加大，需求严重萎缩的严峻形势;;成交量方面—— 苏州市：由于房地产市场受到严厉的宏观调控，苏州市场在08年成交低迷，随着降价促销活动越来越多，以及金融危机的影响，消费者购房信心受到严重打击，观望情绪越来越严重，“金九银十”的成交量竟然比7月和8月还要少，9月份的成交量不到去年的1/3。在10月开始政策方向的改变，连续出台降息、减免购房税费等一系列救市政策以后，11月和12月出现明显的成交量回升的现象。 工业园区：园区的情况基本和苏州市场相似，但是12月份成交量没有像苏州整体市场那样继续冲高，受到春节“翘尾”现象影响提前开始回落。;2008年8月;应对策略;项目名称;机会型;世联研究：世联研究表明，房地产市场呈现出“调整???—恢复期—平稳发展期—快速上涨期”的周期变化;趋势预测：未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期;;客户居住区域;园区客户购房主体萎缩较为严重;访谈语录：（橄榄湾客户） 中海现在才5500，降价的多厉害啊，再等等，其他楼盘也都会降的，到时候选择更多了，现在怎么都要比他贵这么多，不划算。”;;;未成交客户访谈;宏观层面：国家地产市场将进入中度调整期；;集团：做令人尊敬的现代企业集团;企业：经营理念“理性发展，创造价值”做最具价值创造力的上市公司。;天地源：打造以上海、苏州为中心的长三角区域，缔造华东市场上最具影响力的品牌之一。;水墨三十度经济指标;;;;户型方正， 南北通透， 卧室270度飘窗;布局紧凑实用， 南北通透， 得房率较高;自身优劣势：项目本身优势较不明显;现代大道;０9年园区存量（套）;面积区间 (平米);竞争项目;;园区房源１００平米以下房源成交客户多为园区客户； １１０平米以上两房房源成交客户以市区客户居多； 三房购房客户多为市区客户。 及外地城镇客。;;项目主力客户——市区客户关键表征：“改善型”客户，有购房实力，但成交量不占主体，为项目的重要客户;项目主力客户——园区客户关键表征：公积金买房，刚性需求，园区楼盘的成交主力，为项目的核心客户;人均可支配收入对比（单位：元）;[ 苏州中海国际社区 ]顺应市场变化，以低价营销吸引了大批刚性置业客户，以月均100多套的速度领跑苏州园区市场，但折损了项目形象！;三里屯SOHO创造了一个销售奇迹。北京市08上半年一手商品房平均每周成交金额仅为35亿元，然而7月12日开盘的三里屯SOHO，截至7月19日的预售额就达到了近47亿元。 ;[ 北京三里屯soho ] 挖掘客户需求，对投资客户的宣传模式及销售模式的深入掌握取得开盘热销的佳绩;淡市持续 产品同质且无优势 竞争激烈 客户同质;出路;;; 2008中国开始酷，旧是新的酷，中国酷开始影响世界，西方世界不再用一百多年前的眼光看中国。不管是传统的还是新鲜的中国有酷的一面……这个国家终将变得强大。 ————摘自《时代周刊》 ; 后奥运时代不仅仅是因为鸟巢和奥运会，不仅仅是那些大片和海外交流，而是中国因此所掀起的一股新的中国式时尚热潮，以及他们所发现的后海、南锣鼓巷、上海新天地、丽江、大理、阳朔，这些让中国找到自我，令西方侧目，并且欲罢不能的热爱。 ————摘自《0086》 ;中国元素在这个平的世界里，必将担负着复兴和弘扬中华文化的重任，更是聚拢和搭建一个为中国创意人以母语文化参与世界竞争，驱动本土势力融入世界文化，帮助中国企业提升构筑中国创造和世界级品牌的软实力，使命可谓光荣，任务可谓艰巨。中国元素，向世界展示中华文化，让本土走向世界。 高峻先生 梅高（中国）创意咨询有限公司 董事长;范冰冰极具东方表现力面孔与奥利弗．斯通同时出现在画面中，这样奇妙的组合已经把该期的主题“世界是平的”表达的非常透彻。 ;;;“ China Chic ” 中国风 ;2008奢侈品牌风行“China Chic”中国系列敲门;《青花瓷》《兰亭序》 《菊花台》《千里之外》《发如雪》《刀马旦》《七里香》《本草纲目》 ;;“ China Chic ” 并不是某些行业的专属!;鸟巢与CCTV;上海新天地 ;华润二十四城;苏州 同样在注重China Chic新的发展;贝聿铭与苏州博物馆 整合城市悠久的历史文化，使中国的传统建筑与现代建筑对接，既融合了传统文化，又具有现代特征的苏州博物馆是苏州旅游业中兴的诱因之一。;白先勇