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第三章 房地-产开发程序与管理
第三章 房地产开发程序与管理
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1.房地产开发的一般程序(四阶段八步骤)■ ■四阶段 ◇投资机会选择与决策分析阶段 ◇前期工作阶段 ◇建设阶段 ◇租售阶段 ■八个步骤 ◇提出投资设想 ◇细化投资设想 ◇可行性研究 ◇合同谈判 ◇签署正式协议或合同 ◇工程建设 ◇竣工交用 ◇物业资产管理 2.投资机会选择 ◆(三项工作) ■投资设想 ◇分析研究市场和区位 ■寻找和筛选投资机会 ◇看地或看项目 ■细化投资设想 ◇对筛选出的投资机会进一步分析比较,并最终将期投资设想落实到一个具体的地块上,进一步分析其客观条件是否具体,通过与各方的接触,提出一个初步的开发投资方案 3.投资决策分析 ◆(三项工作) ■市场分析 ◇主要分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求、竞争环境、目标市场及其可支付的价格和租金水平 ■项目财务评价 ◇根据市场分析的结果以及相关的项目资本结构设计,就项目的经营收入、成本费用与盈利能力进行分析评价 ■投资决策 ◇结合企业发展战略、公司财务状况以及项目财务评价的结果,就是否进行本项目的投资开发做出决策 4.土地一级开发 ■概念 ◇是由政府或其授权委托的企业进行土地征收、拆迁、土地平整,进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套建设,使土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”的建设条件 ■一级开发模式(两种) ◇土地储备机构负责实施(主体是土地储备机构) ◇土地储备机构授权开发企业负责实施(主体是开发企业) ■土地一级开发的两种模式比较
模式
主体筹措资金、办理规划、项目核准、土地征收、拆迁及大市政建设等手续的办理及组织实施
具体实施
开发企业的管理费
土地储备机构负责实施(委托开发企业进行土地开发具体管理)
土地储备机构
通过公开招标方式选择开发企业
不高于土地储备开发成本的2%
土地储备机构授权开发企业负责实施
开发企业
由授权的开发企业完成
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润,利润率不高于预计成本的8%
■土地储备开发成本 ◇征收、拆迁补偿费及有关税费 ◇收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用 ◇市政基础设施建设有关费用 ◇招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用 ◇贷款利息 ◇土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理费用、不可预见费等 5.获取土地的方式(四种方式) ■出让-一级市场拿地 ◇方式有招标、拍卖、挂牌和协议 ◇工业(包括仓储用地,但不包括采矿用地)商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的,应当以招标挂的方式出让 ◇不适合采用招拍挂的,才允许以协议方式出让 ■划拨-一级市场拿地 ◇划拨范围详见《房地产基本制度与政策》内容 ◇经济适用住房和廉租住房建设用地目前采用划拨方式供应 ◇经济适用住房和廉租住房建设用地,也逐步开始采用以未来住宅租售价格为标的的公开招标方式 ■原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让-二级市场拿地 ◇原有划拨土地上的存量房地产,因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时,需办理土地使用权出让手续 ◇方式 ◇出让-协议出让 ◇租赁 ◇作价入股或授权经营 ■与当前土地使用权拥有者合作-二级市场拿地 ◇土地转让 ◇公司入股 ◇并购 ◇合伙 6.规划管理 ■两证一书一审批 ◇规划(选址)意见书-选址、定点审批阶段 ◇建设用地规定许可证-用地规证申领阶段 ◇设计方案审批-设计方案审查阶段 ◇建设工程规划许可证-工程规证申领阶段 ■招拍挂方式下的规划管理的差异 ◇选址意见书在土地一级开发环节完在 ◇用地规划许可证意义不大了(条件可作为出让合同的内容) 7.开发项目选址、定点审批阶段 ■需提交的文件 ◇发改委批准、核准或备案文件(立项) ◇开发建设单位或其主管部门申请用地的函件 ◇拟建规划设计图 ◇开发项目意向位置的1/2000或1/500地形图 ■成果 ◇获得规划部门下发的《选址规划意见通知书》 ■规划意见书的内容 ◇确定用地范围与面积 ◇提出规划设计要求(三方面内容) ﹥规划土地使用要求 ﹥居住建筑的公共服务设施配套建设指标 ﹥项目与边界、道路、河道、高压线等的距离要求 8.申请《建设用地规划许可证》 ■需提交的文件 ◇立项批文 ◇规划意见书(选址) ◇出让合同
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