购房者与开发商：不必走上PK台.docVIP

　　购房者与开发商：不必走上PK台 市场关系本质上就是生产者与购买者之间的买卖交易关系。这种关系的恶化，必然导致供求关系危机，导致交易信任危机，从而最终导致房地产市场的乱局。对此，务必予以警惕。 § 房地产商与购房者关系恶化风生水起 中国转轨市场经济以来，房地产的市场化启步是比较早的。一个从计划经济过来的国家，建筑产品特别是住宅的商品化是一个崭新的课题。仅就最近10年来看，以住宅为代表的中国建筑业实现了持续的高速发展。全国住宅年平均竣工面积达4.59亿M2，到达2000年底全国人均居住面积已超过去时10M2，北京市面上10年来竣工住宅面积9687.1万M2,人均居住面积已达到期16.2M2。广州市场信息2000年底全市竣工住宅面积1095万M2，超过欧洲住宅建筑总量。上世纪80年代住房紧缺曾严重困扰着我国大中城市，多少无房户、困难户、危房户呼唤住房。三代同堂、两代同床，几对夫妻同室，屋中又搭屋的尴尬至今让人难忘。住房问题曾是中国城市的一块心病，解决10多亿人口的住房问题，是一个艰巨而又复杂的任务。中国住房问题的现状是，比之改革开放以前，有了重大的本质之变。对此应当予以肯定。眼下存在的问题，我以为是发展中的问题。 　　众所周知，当前在业界，开发商与购房者之间的关系十分不融洽，在一些市场领域，在一些地区，或者某些房地产公司与购房者之间，甚至达到相不信任，尖锐对立的局面。大有仇人相见，分外眼红的局面。造成目前这种局面的原因也十分复杂。但依我的考察，从开发商方面主因有四：第一，是房地产公司本身追求暴利的经营理念使然。暴利在这个行业从目前披露出来的资料看，从100－700％不等。暴利之下，焉有理性？第二，于是，建筑质量问题，销售策划中的夸大其词问题，贷款与按揭中的虚假问题，以及货不对板问题，等等都一一出现。第三，特别是当房市一路飘红以来，房地产商大多志高气扬，面对购买者的合理诉求往往不予关注与解决。第四，房地产商与地方政府、银行联手形成强势“三剑客”，左右房市，给老百姓造成巨大负面影响。从购买者角度看，其一，不能理性地对待房价的上涨，对房价的低价走势期望过高。其二，对开发商某些可能合理的做法产生误解，甚至在传言中加大了误解的成份。但总的来说，开发商对目前这种买卖双方紧张关系负主要责任。 从经济学观点来看，房地产开发商与购房者，作为生产者与消费者，是供给方与需求方的关系。两者是纯粹的买卖关系。双方的买卖，是在价值规律作用下双方认同的价格基础上的平等交易。无论价格高与低，都是自愿的，所谓“一个愿打一个愿挨”。无论从逻辑的还是历史的角度看，交易始初，商业关系比较单纯。后来，可能由于购买者发现开发商有欺诈行为，物不及所值，遂抱怨升起，如果此时的物业服务不能跳跟进，对于开发商的情绪会逐渐恶化。这种一个个的案例，通过口耳相传，加之媒体炒作，骤然间人们发现，一个与广大消费群体对立的“奸诈”、“凶恶”、“贪婪”的开发商站在世人面前。 § 对立与仇视何以愈演愈烈 房地产商与购房者之间关系，近来人们忧虑地觉察到，它恶化程度在在市场上日益表现为对立与仇视的态势。尽管我们不能整体上这样判断，但在局部市场，在某些地区，在部分开发商与购买者之间人们是强烈感受得到的。如果我们在媒体上进行一番求索，更会印证上述判断。这种买卖双方的对立仇视情绪，往往会因为社会经济环境因素的介入而火上加油，愈演愈烈。这里首先我们要说的是观望者。不错，旁观者清。他们看到了买卖双方的不平等，看到了房价离谱地上涨，特别是看到了房地产商的所作所为，因而逆反地对待房地产商的言与行。旁观者们或者准买房者这些看法，在现实生活中是购房者最容易接受的。因为他们与房地产商没有利益关系，他们与购房者的利益是一致的。其次，政府主管部门或者政府官员的某些表态，比如对打压房价的看法，对预售制的观点，对买卖双方争议的表态，往往被购房者认为是“位偏架”，是明里暗里支持房地产商。有关建设部门已经成为房地产商的“后台”的说法在民间是共识。再次，由于媒体的披露，特别是互联网的全天候地、全方位地传播，使得人们对房地产商的经营行为中的各种法则有了整体而连贯的看法，从而坚定了人们对房地商及其产品的怀疑。最后，其它一些经济现象都在加剧了人们对房地产商的负面看法：一是诸多房地产商都是从“空手套白狼”开始自己的财富聚集历程的；二是中国财富榜上，比例最大，上升最快的富豪，就是房地产商；