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第十四章 业主的建筑物区分所有权 第一节 业主的建筑物区分所有的概念 第二节 专有权 第三节 共有权 第四节 管理权 第五节 业主大会和业主委员会 第一节业主的建筑物区分所有权的概念 一、业主 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 二、业主的建筑物区分所有权 《物权法》第70条对业主的建筑物区分所有权进行了定义:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 第二节 专有权 一、专有权的概念 　 （一）概念 所谓专有部分所有权，简称为专有权，是指区分所有人对其建筑物内的住 宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。所谓专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。 （二）特点 1、专有部分所有权具有所有权的效力 2、 专有权的客体具有特殊性 3、专有部分的所有权居于主导地位 二、专有部分所有权的客体 （一）认定标准 1、具有构造上的独立性，能够明确区分 2、具有利用上的独立性，可以排他使用； 3、能够登记成为特定业主所有权的客体。 （二）专有部分范围 1、建筑区划内符合上述条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间。 2、规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台 三、专有权的权利义务内容 （一）专有权人的权利 专有权包括所有权的一切权能。对专有部分有完整的所有权，有占有、使用、收益、处分四项权能 第七十一条? 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。? （二）专有权人的义务 1、不得侵害专有部分的共用部分。不能随意变动、拆换、毁损位置于专用部分内的共用部分，应付有维持其完好的义务。 2、准许进入的义务 3、损害赔偿的义务 第三节 共有权 一、共有权的概念 所谓建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是指区分所有人依据法律、合 同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共 场所和公共设施等所共同享有的财产权利。 二、共有权的行使 《物权法》第72条第1款规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。” 三、法定共有的范围 （一）法定共有的含义 法定共有是指依照法律规定由全体业主对于共有部分享有的共有权。 （二）法定共有的类型 1.绿地。 2.道路。道路是指小区内没有经过市政规划的用于通行的道路。 3.物业管理用房。物业管理用房是指物业管理公司为管理整个小区内的物业而使用的房屋。 4.维修资金。所谓维修资金，就是指由业主支付的专门用于住宅共用部分、共用设施和设备维修所需的资金，如电梯、水箱等共有部分的维修费用。第七十九条? 5.建筑区划内的其他公共场所和公用设施。 四、车位车库的归属 　　　所谓车库，是指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附 属建筑物。车库又常常被称为地下车库，但不仅仅限于地下车库，因为在有些建筑物内，地上一层或者二层也可能兴建车库，这也涉及其归属问题。车库本身四周是封闭的，其可以通过登记表彰权利的范围。 　　　所谓车位，是指车库中的停车位，以及规划用于停车的具体地点。根据《物权法》第74条，开发商在修建了车位、车库之后，首先应当满足 业主的需要。所谓首先满足业主需要，就是指开发商在修建了车位、车库之后应当首先将其出租、出售给业主，而不能高价卖给第三人。 第四节 管理权 一、管理权的概念 根据《物权法》第70条的规定，区分所有权包括业主的“共同管理”权，这就确认了业主对其共有财产和公共事务的管理权。所谓管理权，是指业主基于专有部分的所有权从而依法享有对业主的共同财产和共同事务进行管理的权利。 管理权是专属于业主的权利。 二、管理规约 所谓管理规约，又称为规约、业主公约、住户规约，是由全体业主通过业主大会就物业的管理、适用、维护与所有关系等各方面所制订的规则 三、物业管理 所谓物业管理，就是指由业主自行或者委托物业服务机构以及其他管理人， 对业主共有财产和共同事务进行管理和服务的行为。它包括了对建筑物的保存、 改良、利用、处分以及对区分所有权人共同生活秩序的维持等内容。 业主对于物业管理享有如下权利: 1.自行管理权。 2.自主聘任权。 3.解聘权。所谓解聘