合肥康健项目-UA.pptVIP

市场分析 规划结构 通过充满社区感的开放道路，连接具有亲切邻里感的封闭组团， 解决人车完全分流，并自然形成三级物管，带给业主强烈的归 属感及安全感，气派的共享大堂带来贵族般的享受。 基本面分析 市场面分析 经济面测算 技术面深化 开放道路 共享大堂 封闭组团 市场分析 产品线 减少合肥市场饱和产品 －－高层平层在方案中的比例，结合市场增加市场稀缺及创新产品。 基本面分析 市场面分析 经济面测算 技术面深化 市场分析 住宅产品 小户型高附加值、大户型高舒适性的住宅功能精细化设计；所有房型均为紧贴市场的创新产品。 基本面分析 市场面分析 经济面测算 技术面深化 市场分析 景观 小区景观设计情景化，从开放道路到组团共享大堂再到入户大堂，从公共到半公共再到私密空间，给人以不同的视觉感受及心理感受； 封闭组团内完全的人车分流，组团内的景观是由绿化及纯景观人行步道组成的全景地面，带来高品质的享受。 基本面分析 市场面分析 经济面测算 技术面深化 市场分析 造型 通过立面设计及材质体现产品价值感和时代感，使产品具有贵族气质。 基本面分析 市场面分析 经济面测算 技术面深化 规划方案论证 基本面分析 市场面分析 经济面测算 技术面深化 产品初步定位 高层平层＋多层 配套设施 高层平层 多层 高层平层＋高层townhouse 多层为主，市场饱和度低，品质高，亲地，贴近地面的自然生活、低的生活成本、 温馨的居住气氛、安全感和交流度 高层townhouse为主，市场饱和度低，品质中，具有一定市场风险 高层平层＋洋房 高层平层＋联排 高层平层为主，市场存量 大，销售压力大，洋房规 模较小，品质难提升，品 质较低 高层平层为主，市场存量 大，销售压力大，联排规 模较小，品质难提升，品 质较低 配套设施 高层平层 高层townhouse 配套设施 高层平层 洋房 配套设施 高层平层 联排 产品定位 结论 基本面分析 市场面分析 经济面测算 技术面深化 本轮方案的主要评判标准是产品稀缺性和高层比例两方面，产品稀缺性越高越好，高层所占比例越少越好。 以上四种方案中高层＋高层townhouse和高层＋多层较符合标准。 因此：高层＋高层townhouse 高层＋多层 高 中 低 产品稀缺性 品质 销售压力 高层比例 高层＋高层townhouse 高层＋多层 高层＋联排 高层＋洋房 高层＋联排 高层＋洋房 3 技术条线 经济面分析 设计方法 基本情况 量化评价模型 方案评价 确定深化方案 经济评价体系 基本面分析 市场面分析 经济面测算 技术面深化 基本情况 合肥目前处于弱市环境下，缩短资金回报周期，降低成本是关键 前期2.5亿土地款已全部投入，迅速回笼资金是关键 合肥市当地多层、高层住宅超过+0.000即可预售 经济评价体系 基本面分析 市场面分析 经济面测算 技术面深化 评价体系及评价参数 1、四个方面考量经济性好坏 多——项目销售总额多 快——资金回笼速度快 好——项目利润回报好 省——总体开发成本省 2、对应的四个评价参数 销售总额（E） 资金回报周期（G） 开发成本（F） 总利润（H） 经济评价体系 基本面分析 市场面分析 经济面测算 技术面深化 A、销售总额（E） 基本定义： 销售总额（E）=可售面积（A）x单方售价（B） 销售额反映的是项目开发强度和回报程度。销售额（E）越大，则项目效益越好。 提高销售额（E）的方法： 选择高容积率产品增加可售面积 选择高端产品或市场稀缺产品，提高单方售价 在可售面积一定的情况下（容积率一定），销售额取决于产品单方售价 评价体系及评价参数 经济评价体系 基本面分析 市场面分析 经济面测算 技术面深化 B、资金回报周期（G） 基本定义： 资金回报周期（G）=预售周期(g1)+销售周期(g2) 预售周期是指从项目资金投入日开始，到项目预售日为止的时间。本项目预售周期为项目开始到建筑出地面＋0.000的时间。 销售周期是指从销售日开始，到项目销售完成为止的时间。 资金回报周期反映的是项目资金投入与产出的时间，所以应该是以上两个时间周期的总和。 资金回报周期（G）越小，则资金回笼速度越快。 缩短资金回报周期（G）的方法： 选择预售周期短的产品作为项目启动，如多低层产品，无地下室 选择销售周期短的产品，如市场饱和度低、竞争力强的产品，如本项目应为多层或高层townhouse 评价体系及评价参数 经济评价体系 基本面分析 市场面分析 经济面测算 技术面深化 C、开发成本（F） 基本定义： 开发成本（F）＝土地成本（f1）+建安成本（f2）+工程成本（f3）+其它成本（f4） 开发成本（F）越小，说明开发的经济性越好。 注：其他成