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王红兵：养老地产面临巨大困难 发布时间： 2015-11-19 ? 来源：网络? 陕西秦达房地产开发有限公司总经理 王红兵 1.您认为当前中西部地区乃至全国在养老地产发展中面临的困难主要有哪些?如何才能从根本上解决这些问题? 王红兵：总体上看，我国养老地产才刚刚起步，尚处于探索和初步发展阶段，尽管市场蕴藏着巨大发展空间，但面临的实际困难也很多。 首先，养老地产面临的最大困难是融资难。 养老项目通常都建有医疗保健、文娱健身、餐饮、老年活动中心等大量的宜老设施配套，还需要做到精装修、家具家电齐全等拎包入住的状态，因而较一般地产项目的建设投资要大。另外多数项目为持有资产长期经营，不销售产权，所以投资回收期较长。土地若是划拨的养老用地，还无法抵押。所以，商业银行对这种投资大、投资回收期长、划拨土地的项目基本不给贷款。而信托、基金等融资成本较高，对于微利的养老产业来说又负担不起。所以融资难是养老地产面临的首要问题。 要解决资金问题，成熟的开发商也在试图通过销售会员卡、收取高额入住押金等方式收回初始投资，或者结合一些产品，比如北京太阳城的“百龄计划全球联盟”的销售，先期收回一些投资，后期通过运营和服务慢慢消化。但这都是运营期间收回投资的办法，还是没有解决建设期间的融资问题。 我认为，要解决融资问题，首先国家要重视起来，充分认识到养老是个社会问题而不仅仅是企业行为，养老是需要尽快并且大力扶持的产业。国家应出台政策，要求各商业银行对养老地产进行融资支持，至少要加大国家开发银行对养老项目的长期低息贷款投入，让养老产业良性运转起来。其次，允许保险金、企业年金等投入到养老地产来，共同扶持养老产业的发展。另外，促使银行业、房屋中介等联手开展起以房养老倒按揭业务，也能盘活资产，解决资金问题。 其次，养老地产盈利难。 在中西部地区，商品住宅的售价本身就不高，不销售产权的老年公寓的租住价格也就不可能高，但老年公寓的投入可比商品住宅高，所以利润率可想而知。再者，老人只有微薄的养老金，定价太高也会负担不起，基于这种市场状况，通常老年公寓的定价也不可能高，盈利就很难了。再加上宜老设施配套的投入，都导致养老运营的举步维艰。 要想解决盈利难的问题，项目可以将销售产权的商品住宅与老年公寓结合起来开发。商品住宅可以增加养老配套附加值，取得更多的利润，同时还能解决老年公寓的初始投资。其次，可以结合养老产品的销售，比如“百龄计划全球联盟”，增加房屋入住率的同时，体验式消费培育未来客户，同时增加当下的现金流收入，减少财务费用。另外，需要培育养老市场，引导消费，让入住老年公寓成为一种趋势，提高入住率和服务内容，增加收入。 第三，养老地产在规划、设计及运营管理等方面尚未形成完整的体系、标准，仍处在摸着石头过河阶段，成功经验很少。 虽然我们国家2003年颁布了《老年人居住建筑设计标准》，但在设计过程中仍会发现有很多空白点，而且设计规范与实际运营有时也会存在矛盾。只能是不断吸收国外先进经验，不断总结现有项目的缺陷，从设计源头上做到技术可行、经济合理，从而给运营留出空间来。 2.近两年有超过32家上市房企及险资公司宣布进军养老地产项目，您如何看待这一现象? 王红兵：我认为这主要有两方面原因。 首先是来自外部需求，社会人口老龄化问题已经逼近，养老地产市场蕴藏着巨大商机。 从国务院颁发的《十二五社会养老服务体系建设规划 (2011~2015年)》中可以看到，第六次全国人口普查显示，我国60岁以上老年人口已达1.78亿人，是世界上唯一一个老年人口超过1亿人的国家，我国已步入老龄化社会，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。预计到2020年，老年人口将达到2.43亿人，约占总人口的18%。 《规划》还显示，随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出。据推算，2015年我国老年人仅仅在护理服务和生活照料方面的潜在市场规模就将超过4500亿元。目前全国养老机构的床位至少缺300万张，这个缺口还是很大的。以上数据不难看出，养老地产市场蕴藏着巨大的商机。 其次，来自房企的内在需求，也需要转型或创新。 房地产的黄金十年已经过去，除了刚需房和部分改善型住房外，人们购房的需求已大大降低。若继续沿着老路走，拿地-盖房-卖房-再拿地……楼盘没有主题、没有特色、同质化、简单重复，或者说没有迎合市场真正的需求变化，那将是很危险的。据说西安市现在要去化掉存量楼盘都需要两年时间，再新建，销售难度可想而知。所以，房企都在思考，如何顺应市场需求?那么养老地产就是需求逐渐增长的一种产品。 3.我国的养老地产发展尚不成熟，民众对居家式社区养老接受度如何?您认为民众养老理念的转变需要有哪些先决条件? 王红兵：现阶段居家式社区养老是政府主推模式，也