世联北京综合体商业案例@都市综合体、商业探讨.pptVIP

北京综合体商业案例研究 世联研究案例 商业基本情况——业态及商家：地上二层 商业基本情况——业态及商家：地上一层 商业基本情况——业态及商家：地下一层 商业基本情况——业态及商家：地下一层 商业基本情况——业态及商家：地下一层 商业基本情况——业态及商家：地下一层 商业基本情况——业态及商家：地下一层 商业基本情况——业态及商家：地下一层 商业基本情况——业态比例 目前已开业的店铺143家，可分为： 餐饮：22家 服装：95家 皮具：13家 首饰：10家 其他：3家 区别于其他综合性商业项目中餐饮比例较高的情况，国贸商城的业态中服装占到了绝对比例，这也是其顶级商业的定位决定的，餐饮基本作为商城的配套而存在。 商业基本情况——商城平面 高档次物业基本沿主入口排布，面积划分也相对完整，公共面积更为充分； 尽端（南侧）商业档次相对较低；面积划分较为细碎，公共面积相对较小。 国贸商城：市域顶级商业成功要素分析 位置：国贸桥金十字在北京拥有一线交通、区位优势； 形象：各物业类型档次、形象匹配，拥有北京独一无二的综合类物业的顶级形象； 客户量：国贸本身规模即带来了较多的高端客流，为其顶级商业的消费提供了支持； 入市时机：入市时周边无商业成熟区； 开发商目标：入市时国家对商业控制严格，政府、开发商将其作为制高点来考虑，所有形象都为其服务; 规划：尽量做到了开放，动线设计富于变化，并能形成回路，交通等公共面积充分，铺面开间、面积划分与其定位相匹配； 商业经营：付出了足够的耐心塑造形象、培育市场。 商业基本情况——业态及商家 已开业店铺138家，可分为： 餐饮：24家 咖啡店：13家 美容美发：43家 服装饰品：17家 零售：7家 超市：4家 家居：4家 其他：26家 餐饮、咖啡共37家，占26%，在整体业态中占据了核心地位，因为其除了起到早期聚积人气的作用外，更是本项目和周边楼群的租住客户商业谈判的重要场所； 美容美发比例较高是因为其作为可成为目的地型消费的业态，无需一定占据商业面积，公寓楼内相对低得多的租金水平增加了其生存空间。 商业基本情况:提升商业氛围的措施 SOHO中国销售市场部主管访谈：关于规划 SOHO中国销售市场部主管访谈：关于商业经营 SOHO中国销售市场部主管访谈：关于商业经营 SOHO中国销售市场部主管访谈：关于业态 SOHO中国销售市场部主管访谈：关于面积 SOHO中国销售市场部主管访谈：关于租金 SOHO中国销售市场部主管访谈：关于租户需求 建外SOHO：区级特色街区型商业成功要素分析 位置：国贸桥金十字在北京拥有一线交通、区位优势； 形象：通过不遗余力的SOHO品牌、形象的推广营造了与自身商务形象匹配的商业形象，吸引了与其气质匹配的商家入住； 客户量：银泰广场、中环世贸等的商业配套均须通过SOHO实现（包括SOHO本身在内，其周边的写字楼总供应量为200万平米），必然带来较大的客流，从而为其商业运营提供了充分支持； 入市时机：入市时周边除国贸商城外，无成型的商业成熟区，而SOHO的档次定位可以成为国贸商城的有效补充； 规划：尽量做到了开放，动线设计富于变化，并能形成回路，铺面开间、面积划分合理、灵活，即：在突出各种商业元素的基础上，保证了足够的灵活性、均好性； 商业经营：付出了足够的耐心塑造形象、培育市场，如通过SOHO形象的持续推广和深化来实现商业的整体形象与整个项目匹配；培育市场方面，通过早期以低租金、招特色物业等方式尽快将铺面出租以聚拢人气，随之一方面调整租金、另一方面各业态间存在互补或冲突性对商家进行淘换，经过数轮的调整后形成具备特色、对商户和消费者具有吸引力、可以自主生存、发展的商业形态。 商务、商业结合项目的KPI体系 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 2005.12.30 [关键字]： 都市综合体、商业 [简介]： 本文分别研究了两个综合体项目北京国贸、建外SOHO中商业的基本情况、业态分布及商业的成功要素。 案例——国贸商城：市域顶级商业 国贸中心基本情况 位置：东长安街延长线与东三环路交界处，毗邻使馆区； 交通：地面交通 东三环和长安街交叉的金十字；地下交通 一线地铁； 规模：占地12万平米，总建面56万平米，由五大部分组成 ，包括写字楼、公寓、酒店、展厅、商城，各部分均为同类型顶级物业。 开发商：中方 商务部、外方 马来西亚郭氏兄弟集团所属香港嘉里兴业有限公司 国贸桥金十字在北京的交通便利度及拥有的高消费人群的数量都是不可替代的，为其顶级形象奠定了基础； 开发商的强大实力和政府背景是其塑造顶级形象的重要原因和保障。 写字楼 由国贸南公寓和国贸北公寓组成，楼高30层。共有401套房间。主要租客来