日出印象营销全案定.doc

日出印象全案营销 报告 二00三年十一月十六日 日出印象全案营销报告 目 录 第一部分：龙华房地产市场调研分析 一、 总体概述……………………………………………………………………3 二、 住宅市场分析………………………………………………………………7 三、 龙华房地产发展趋势研判…………………………………………………17 第二部分：项目定位 项目优劣势分析……………………………………………………………19 目标客户群定位……………………………………………………………21 整体市场定位………………………………………………………………25 形象定位……………………………………………………………………26 价格定位……………………………………………………………………26 第三部分：项目营销推广 关于营销…………………………………………………………………30 关于推广…………………………………………………………………31 卖点创造 推广策略 各阶段营销推广计划……………………………………………………35 筹备期 蓄势认筹期 强销期 （四）清盘期 四、媒介整合………………………………………………………………………42 五、营销包装………………………………………………………………………45 六、费用预算………………………………………………………………………47 本 案 要 旨 通过对龙华市场的整体把控，同时对周边项目楼盘的缜密分析，本案将完如下主要任务： 1、从市场实际出发完成日出印象的全方位定位； 2、从目标消费者行为特征出发制定销售策略； 3、从资源整合的视角打造日出印象的独特诉求主张； 4、紧紧围绕目标市场展开宣传、销售； 5、通过中原专业的策划及营销队伍全过程把握实现目标； 6、凭借实效的整体营销策略实现广开客源，控制支出的理念。 最终实现项目价值最大化及最大限度缩短销售周期。 第一部分：龙华房地产市场调研分析 一、总体概述 （一）龙华概况 龙华镇位于宝安区东南部，东濒龙岗布吉镇，北与观兰镇接壤，西连石岩镇，西南临南山区，南靠福田区，距离深圳市区12公里，总面积98平方公里，是规划中深圳市中心区的后勤基地和宝安区的次中心区。总人口达43万人，其中常住人口约2.4万人。 配套设施及现状 龙华作为一个行政镇，可以说麻雀虽小 但五脏俱全，各项配套设施比较齐全。 ●教育设施方面，现有龙华、新华两所中学和9所小学； ●医疗卫生设施配套方面，龙华医院、龙华人民医院和8个社区健康服务站分别分布在民治、龙胜、龙华、油松、三联、上塘、清湖、大浪； ●文娱体育设施配套方面，全镇有4座电影院，还有藏书2万余册的龙华镇图书馆和文化走廊等； ●商业设施方面，有天虹商场、南城百货、佳华广场、百佳超市、龙洲商场、惠而多超市、华富市场、香江家私中心、万众城百货、万众城服装批发市场等； ●餐饮方面，麦当劳早已进驻，国王大酒店、龙华美食城等大型餐饮场所也应有尽有； ●金融、电信和保险等配套设施齐备。 但是，龙华作为关外的一个镇，发展仍然比较落后，各项配套设施相对关内来讲还较少，且上档次的配套设施不多。相信，随着最新“龙华城市化进程”的实质性推进，拓展区各项工作的具体实施，地铁四号线的优先建设，加上富士康、华为等大企业的落地发展，以及房地产市场的进一步发展、成熟，将会有更多大型或知名的配套设施出现。 交通组织现状 就龙华的交通组组状况来看，龙华的对外有铁路、公路交通，不久长达45公里的六号线轻轨将由龙华直达深圳机场；另外正在修建的地铁四号线和香港西线铁路在皇岗——落马洲接驳，将会使龙华的房地产市场直通香港。但龙华镇整体状况杂乱，旧城改造困难的影响，道路的绿化及宽敞方面还有较大的改进空间。与快速发展的龙华房地产业相比，龙华的交通却严重滞后，成为地产发展瓶颈。 土地利用现状及特征 龙华以镇政府、人民路为中心。 （1）人民北路以行政、商务、金融、购物、饮食、娱乐、休闲为主，周边有许多已形成的物业； （2）人民中路以西有西头工业区、龙华第五工业区、龙华第四工业区、也是许多已形成物业空插其中； （3）人民南路西边有上塘工业区，住宅小区则比较集中，锦绣江南、风和日丽、苹果园等精品社区，初步形成龙华的高尚住宅板块； （4）龙观路两旁则多是农民房；布龙公路西侧有特开发的工业园、香江家具批发中心、万众城等商业设施； （5）梅观高速公路西侧有富士康工业园等； （6）在和平路、建设路与中环路交界处都以住宅物业为主，如大信花园、中环花园、富通天骏等； （7）民治路是经梅林关口到过龙华中心的主干道，两旁既有许多农民房，又有较高质素的大盘，如梅花山庄、潜龙花园、世纪春城等大盘。 分析