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商业运营管理经验分享 倪 敏 2013年12月 自我介绍  倪 敏  2007年7月，进入上海鹏欣集团  2007年7月-2009年1月，上海星游城副总经理  2009年1月-2011年4月，上海九隆坊总经理  2011年4月-2011年12月，天津水游城总经理  2011年12月-2013年2月，商业事业部营运总 监、行政总监  2013年2月至今，上海新欣建设（星游城）总 经理兼沃华商业总经理 销售型项目经验分享 上海九隆坊项目 上海九隆坊  上海九隆坊，位于上海五角场地区， 黄兴路、国顺路路口，距离五角场核 COCOPARK-- 心商圈万达广场仅800米距离。 COCO 儿童主题乐园。  周边大学林立，复旦、财大、同济。  客流分析：每周1万左右客流；40%附 近办公及上下班人流，60%周围居民； 客群特征较广泛。  建筑面积10万平方米，由商业、办公、 酒店（持有）三部分构成。 万达 百联 地铁 大润发  所有商铺全部销售一空，面积30- 800平方米不等，沿街一楼单位售 价高达7万元/平方米，销售势头火 爆，购房者以上海、江浙一带巨多。  返租期3年，年回报率8%在销售时 一次性折抵；实际经营3年，首年 亏损，后两年每年回报率2.2%左右。  返租期：2008年5月1日至2011年4 月30日。  2009年开业率曾高达98%，返铺后 持续下降，目前开业率30%左右。 经验总结：  项目定位：缺乏前期调研和市场分析，定位草率。  建筑结构：开放环境，中庭无遮挡，经营难度较大； 商铺分割面积未考虑MD定位。  销售策略：销售策略过于简单、一刀切；缺乏销控； 返租时间过短。  组织计划：设计、建筑、销售、商业各自为战，缺乏 统筹和沟通；建造在前、定位在后，建筑硬伤过多。  招商运营：返租期过短，缺少招商调整时间；定位简 单，未考虑后期商铺返还，砌墙拆墙频发，复原费用 较高。 开业筹备期项目经验分享 天津水游城项目 天津水游城  天津水游城，位于天津市红桥区 大丰路芥园道路口，距离天津西 水游城-- 站仅700米。 主题购物公园。  建筑面积18万平方米，由商业（8 万平方米）、办公（销售）、酒 店三部分构成。  由上海鹏欣、天津建隆共同打造。  距离天津大悦城2.5公里。 大悦城  项目于2006年启动，由于合作开发、 旧房改造、现金流等原因，直至 2011年9月29日最终开业。  9月29日当天，开业率达到78% （BHG超市未如期开业），招商率 达到95% （餐饮主力店招商推进滞