物业管理师辅导资料房地产市场结构与市场指标.pdfVIP

物业管理师辅导资料:房地产市场结构与市场指标1 一、房地产市场结构 从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资 结构。要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持 房地产业与社会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的这些主要结构关 系。 1.总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房 地产供求之间的总量差距。 2.区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考察不 同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。 3.产品结构：从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不 同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。 4.供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系;并从市场 发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。 5.投资结构：根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方 式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。 物业管理师辅导资料:房地产市场结构与市场指标2 二、房地产市场细分 从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，我们可以按照地域范围、房地产类型、 增量存量、交易形式等标准，对房地产市场进行细分。 (一)按地域细分 房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是 地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围 对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。 地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的 是按城市划分，例如北京市房地产市场、上海市房地产市场、北海市房地产市场等。对于 比较大的城市，其城市内部各区域间的房地产市场往往存在较大差异，因此常常还要按照 城市内的某一个具体区域划分，如上海浦东新区房地产市场、北京亚运村地区房地产市场、 深圳市罗湖区房地产市场等。从把握某一更大范围房地产市场状况的角度，除按城市划分 外，还可以按省或自治区所辖的地域划分，如海南省房地产市场、山东省房地产市场等。 当然我们还可以说中国华北地区房地产市场、美国房地产市场、东南亚地区房地产市场、 亚洲房地产市场、世界房地产市场等。但一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究 的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。 (二)按房地产用途细分 由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型 等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。如居住物 业市场(含普通住宅、别墅、公寓市场等)、商业物业市场(写字楼、零售商场或店铺、休闲 旅游设施、酒店市场等)、工业物业市场(标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展 用房、工业写字楼、仓储用房等市场)、特殊物业市场、土地市场等。 (三)按存量增量细分 通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地 转让、新建商品房租售市场)、三级市场(存量房地产交易市场)。而更加清晰的划分是按照 增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市 场(增量市场或一手房市场)和二级房屋市场(存量市场或二手房市场)。房地产增量和存量 市场之间是一种互动关系，存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而 且由于房地产市场中存在的“过滤”现象，能促进增量市场的发展。 (四)按交易形式细分 按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、租 赁和抵押。由于同一时期、同一地域范围内某种特定类型房地产的不同交易形式，均有其 明显的特殊性，因此依不同房地产交易形式对市场进行划分也就成为必然。土地的交易包 括土地买卖、租赁和抵押等子市场，由于我国城市土地所有权属于国家，因此土地交易实 质是土地使用权的交易;新建成的房地产产品交易，存在着销售(含预售)、租赁(含预租)和 抵押等子市场;面向存量房屋的交易，则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。 (五)按目标市场细分 从市场营销的角度出发，可以将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场，来细分 房地产市场。通常情况下，可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、 中低档、中档、中高档和高档物业市场，例如甲级写字楼市场、高