营改增后房地产企业的成本控制与管理.pdfVIP

| 回白白赞l 营改增后房地产企业的成本控制与管理 刘金锋 (湖北省宜昌江南新城投资开发有限公司，湖北 宜昌 443000 ) 摘要 营改增是我国近年来税收行业的核心工作，对各个领 前， 需要缴纳税率为目的营业税，但营改增后仅需缴纳3%的增 浅的企业都产生了深刻影响.本文的研究视角，是房地产企业在这 值税，总体税费减轻40%。 次营改增工作中所受到的影响.笔者从营改增的特点和意 二、 营改增对房地产企业成本的影响 义谈起，分析了管改增对我闺房地产企业土地成本、建筑成 房地产企业是最后纳入营改增体系的， 营改增直接影 本、前期垫付成本的影响，进而提出了三项成本管理措施:注重进 响到房地产企业的税收成本，间接影响到其生产成本和销售成本。 项糕，扣管理、加强发柔柔据管理、科学抬进财务管理. 笔者仍从成本的角度，分析营改增对于房地产企业成本的影 关键词: 营改增;房地产企业;成本管理;进项权h 响。 1. 管改增ïIt房地产企业土地成本的影响 在房地产企业的成本构成中，土地成本占据了最大的比重。 营改增是营业税改增值税的简称，是我国近五年税费改 革的核心工作。营改地的目的在于，减少税费重复征收的环 土地成本主要表现在土地购置， I!P房地产企业应向政府缴纳的土地 节，减轻企业的税费负担，提高企业的利润率，调动企业经营的积 出让金。如果营改增之后，土地出让金也可以采取进项抵扣， 房地产企业的土地成本就会大幅度下降。但从现有的营改增相 极性。近两年， 营改增和供给供l改革有效地结合起来，成为我 国深化经济改革的两把利刃。到2015年， 营改增己经扩展到建 关规定来看，土地出让金是不能抵扣的。这就导致了一个问题，房 筑行业，使得房地产企业从原材料供应到商品房销售都受到了深刻 地产企业购置的土地价格越高，其纳税总额就越高。从国内现有的 影响，房地产企业的供给侧-需求侧链条也随之发生了重要改 土地价格情况来看，北上广深等一线城市的土地价格居高不下，房 变。在营改增的大背景下，房地产企业应该如何作出有针对性 地产企业的土地成本也就无法下降，其楼兹价格也就不断上涨。当 然，从长期情况来看，房地产企业必然转向价格较低的土地，从而 的调整，进一步做好成本管理和控制，成为决定房地产企业未来经 营状况的关键性因素。 最终促进土地价格和楼盘价格的理性回归。 2. 管改增ïIt房地产企业建筑成本的影响 一、 营改增的特点及其意义 1.何谓营改增 建筑施工是房地产企业产出产品的关键环节，因此建筑施工阶 段的成本也是房地产企业成本构成体系中的重要组成部分。营改 所谓营改增，就是将企业以前应该缴纳营业税的项目 改为 征收增值税。因为对于企业产品和服务而言，增值税只征收其中产 增执行后，房地产企业的建筑成本并没有受到实质性利好影响。 生增值的部分，不仅税负比例小，也避免了重复纳税的问题。 这是因为，建筑施工阶段的主要成本来自于原材料购置和劳务花 2. 营改增的特点 费。其中，很多原材料都来自于小工厂、小作坊、私营企业，这些 企业没有