安丘市颐高国际电子商务产业园销售方案.ppt

经 营 策 略 建 议 一、经营管理模式： （一）成立商业经营管理 公司 由开发商专门商业经营管理公司，全面负责本项目经营管理工作或者聘 请专业的商场经营管理公司进行统一管理、统一经营。 （二）服务内容 ◆ 品牌审核管理： 审核厂商和产品，营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书、品牌代理 委托书、税务登记证、法人授权委托书等。 ◆ 租约管理： 约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理。 ◆ 统一的营销管理 　 策划好1年365天的天天营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”，组织策 划相关的促销活动。 ◆ 统一的服务监督 指导项目：培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排； 协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作； 服务项目：行政事务管理； 监督项目：维护购物中心的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。 ◆ 统一的物业管理 物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保 安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。? 二、经营策略建议： 统一营销，统一管理 由于本案区位及周边商业发展的特点，决定了本案商业必须由商业经营管理公司进行统一 营销、统一管理，有利于本案商业的市场培育，及确保前期的开业率与市场保持一定繁荣，促 进商业快速与良性发展。具体经营策略建议如下： 负责售后返租 前文销售策略提及返售销售，该项工作由开以商交予经营管理公司统一 运作，既减轻开以商工作圧力，同时有利于规避后续商业运作的风险，避免 直接参与商业运营与业主返租问题之中，同时有力的配合销售的进行 统一经营 自持物业 由经营管理公司专门负责招商后各租户的商业业态分布，经营管理服务， 确保商业有序运营，对商业运作中的问题及时进行处理，有利于商业整体的 市场培育与良性动作，配合本案招商工作的开展 商业营销管理 由经营管理公司统一对整个商业经营活动进行策划，利用开业、促销、节 庆等各种商业营销节点进行策划，有助于维护和提高经营者的共同利益，以品 牌为主要的经营目标，通过主力店、次主力店等打造城市商业名片，从而树立 本案商业项目的品牌，提高商业价值 统一开业管理 由于本案体量较大，同时商业 氛围还未形成，因此建议由经营管理公司， 统一运作本案商业开业活动、时间，建议在本案招商及销售达到一定比例后， 由经营管理公司统一对各商铺开业时间进行强制性管理 ，要求各租户、经营 者于同一时间进行开业活动，确保本案商业氛围的形成，为后续商业发展提供 保障 出售 专业市场 住宅 沿街商铺 酒店，中小企业大厦，电子商务大厦底商部分对外进行销售 写字楼大部分 负1层地下车库 出租 商业区次主力卖场 2-4F商业 酒店2F部分引进次主力店招租 酒店商业以上整体招租，引进1家3星级以上酒店 现代农业大厦 物流大厦2-3F 部分引进次主力店，招商出租 小部分写字楼 租 售 分配 说明： 合理的自持出租能够提高消费者的投资信心，保证银行的借贷资金链。 根据后期的营销具体情况才能够测算寻找出最适合本项目的租售比例。 考虑到本项目整体建设销售周期可能超过3年，1期商办，2期销售时，1期商业预计已经开业。 为了表明我们做旺本项目商业的决心，提高消费者的投资信心。 建议在商业销售时采用“售后返租，统一经营”的形式 建议采用年返租6%，共计5年的回报；前两年直接折算房价（可以加到总价中)，后三年采用年付形式回报客户。 项目销售模式 项目1期商业价格建议 作为安丘最大城市综合体，并且通过市场价值平台以及价格系数关系，我司预判项目合理毛坯价格为： 一标段均价：7-9000元/平方米（不含租约） 第五部分 视觉系统展示 * 利用开发商及阿里巴巴的品牌优势以及项目预计引进的主力商业，用三到四个月的推广时间树立项目在安丘商业市场典范的形象； 利用先期树立的商业形象，先期推出一标段商业，必须一炮而红，从而在业界树立优质商业大盘的形象，并且使品牌知名度迅速膨胀； 利用之前树立的品牌形象，再推出一期办公楼（商住），以良好的口碑及小面积、低总价的优势，快速去化项目的最大难点；在公寓首次开盘前客户有效积累必须达到300组以上。 最后在项目取得市场赞誉的同时，推出最后二期商业，创造利润最大化。 销售分期 品牌推广期 商业首次公开期 12年8月 12年12月 通过前期宣传，强势