万科房地产全程营销策在划——产品定位与规划解析（下）.ppt

万科集团建筑研究中心 副总策划师 高 剑;产品策划阶段;08. 03. 26 Page * ;一、土地分析;让更多的房子分享优势资源；让更少的房子分担不利因素的影响。;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;在对土地认知的基础上，通过多方案分析比较，确定 1、指标 产品定位指标 三大类： 各类建筑面积指标，（主要：住宅、商业、车库、会所…….） 产品配比（什么样的产品） 户型配比（多大的产品） 2、方案 确定规划草案 规划结构 点or板？围合or行列？高or小高？……….. 主入口；商业………. 确定下一步规划设计深化方向;概念设计;规 划 提 升 产 品 力;土地价值最大化的选择;万科城总体规划——土地价值最大化的选择;深圳万科城;深圳万科城;以市场为导向的规划设计;;■底层架空层7m高，保证景观的延续及空气流通；功能为泛会所。;原来方案： 1、斜向建筑均为单栋 2、每个院子均有有三栋联体建筑。;广州富力桃园;广州富力桃园;广州富力桃园单一产品一招制胜;广州富力桃园单一产品一招制胜;别墅+小高层;景观优先? 朝向优先?;08. 03. 26 Page * ;规划方案创造竞争力及盈利能力;星河湾的巨大成功在于： 其成功解决了会所的经营问题 星河湾在入口处设置会所商业街，提升项目整体形象；用门口的五星级酒店解决会所问题，使得业主享受到五星级酒店的会所服务。 万科项目，只有10%业主常到会所消费，主要消费是打麻将。;仁恒河滨城;长沙郡原广场;如何从市场角度挖掘地块价值;;;定位和产品解决方案的一致性;社区商业规划;商业;规划导则之“固化配置”1：商业;商业;商业和住宅的关系;规划提升产品力;规划方案评估的五个方面;方案;建 筑 风 格;外立面创造竞争力及盈利能力：;外立面创造竞争力及盈利能力：;外立面创造竞争力及???利能力：;外立面创造竞争力及盈利能力：;外立面创造竞争力及盈利能力：;1;1;1;1;1;黄金海岸公寓——浪;现代简约风格;;外立面创造竞争力及盈利能力：;外立面创造竞争力及盈利能力：;外立面创造竞争力及盈利能力：;;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;案例：1、万科城的建筑风格2、第五园;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;难题：高层和多层风格的统一;户 型;应对敏感策略： 在不同建筑面积条件下保证主人房、客厅、厨房基本功能区间的舒适尺度和