保定市天河商务中心综在合楼项目整体定位.ppt

保定市 · 天河商务中心综合楼项目 整体定位及招商营销策略建议 （沟通版）;我们对集中式商业项目的理解及观点 Opinion >;商业地产是房地产开发中最复杂、难度最大的部分;商业地产开发是一个精细的系统工程，有着众多子系统;商业是城市的空间及功能节点，商业开发要放在城市时空发展背景之下;商业要以区位价值为标尺，并合理体现这一价值;消费需求是商业地产开发的唯一基础动力 源;业态规划是对商业物业的灵魂塑造;市场经济制度下的商业竞争机制和市场化供求机制是促使零售业态与经营方式发展演变的基础性因素。 ;良好的物业产品设计为商业提供可持续发展的空间平台;适合的销售模式为商业成功打下基础;招商先行为商业成功提供保障;运营管理是商业持续成功的关键; ;零售类集中商业市场研究;项目区位 项目交通 项目四至 项目周边资源链接 经济技术指标 项目属性界定;项目位于保定市新市区与高开区交集区域，三区“黄金分割点”，各项配套设施成熟完善，认知度高;项目位于城市核心区域，距市区商业中心步行15分钟以内可达，交通便利，通达性好;地块南临天鹅路，西临向阳北路，都为临街门脸，目前形象相对落后，地块为玻璃钢厂，内部平整，昭示性和进入性较好。;本案;周边资源链接;经济技术指标： 建设性质：商业、办公建筑 产权：40年 总建筑面积：9万平，其中商业4.5万平 建筑高度：底商≥75M,地下：1-2层 建筑密度≤40% 容积率≤5.5 停车位：办公、商业面积机动车按≥5辆/1000㎡配置，自行车按≥20辆/1000㎡配置;项目属性界定;城市宏观发展背景（宏观经济、产业、人口） 城市与房地产发展规划 商业发展格局;北京;*;保定市以工业为城市发展基础，第二产业对GDP贡献最大，三产力量相对不足;保定以工创市，工业企业众多，除原有西郊八大厂外，新兴企业也逐渐兴盛，上市公司数量居河北首位;高新区是政府规划的主要产业区，电谷是其规划重点项目之一，保定产业集群的形式日渐明晰;保定城市化率低，随着工业发展的带动，城市化率的提升将带来更多潜在客户契机，城市建设进程加速;宏观发展背景小结;城市发展战略－“北跨、南进、东拓、西优、中提”，拉大城市框架，提高幅射力; 保定市近期城市发展工作主要集中在旧城改造、城中村改造、重大基础设施建设三个方面;万博广场与万达商贸中心是城市基础设施规划的两个重点项目，目前万博广场已经动工;大型零售类商业研究 休闲、餐饮、娱乐业市场研究 同类项目竞争分析 小结;保定商业发展历程——三足鼎立;保百大楼;保定百货大楼 开业：1994年1月1日 业态：传统百货、集购物、休闲为一体的综合性商厦 营业面积：1.3万平方米 成功点：产品质量、服务、信誉具有良好的口碑;裕华金街： 业态：沿街独立商铺，不存在运营问题，楼上为写字楼 商业大厦： 业态：鞋城 保定市及裕华路最早的百货商场之一，后北国、时代等新兴商场的启动后，外部形象落伍，内部规划落后。2009年进行内外装修，现转型成专业鞋城——云柏鞋业进驻。 总购： 业态：电器 开业之初超市在保定刚刚兴起，人流客流较多，裕华路多个百货商场竞争激烈导致歇业。过程中几次转型未获成功，现一层引进苏宁电器，三层健身中心。 颐高数码广场： 业态：专业市场 最早的君悦购物广场，定位时尚高端，因商业模式雷同竞争激烈，最终倒闭。后以中环百货的名义进行招商但未开业，2008年转型数码产品专业市场获得成功。 保定商场、钟楼商厦： 业态：百货商场 保定最早的百货商场之一，与新兴百货商场的竞争中，此两个商场找准定位，定位中端品牌，主要受众定位县城客户及中老年客户，因此多年来在裕华路商业的搏杀中始终拥有一批固定的客户。其中钟楼商厦中电器部分经营良好。;时代商厦;时代商厦 业态：百货商场 时代商圈的领航者，新市中心最早的百货商场。 成功点：随保百、北国的发展，时代商厦的配套略显落后，经营品牌走中端路线，百货部分逐渐衰弱，一楼的食品种类丰富，独有的传统面点成为时代的一大特色。;国贸商厦 业态：百货商场，倒闭 失败点： 定位百货商场，与时代、新天地品牌基本一致，商城之间距离不足50米，形成恶性竞争； 产权商铺，完成开发及回收投资后忽视商场运营。;大世界商业城——新百世名品 保定最早的大型商场之一，开业之初鼎盛一时，后渐渐衰落；直到新百世品牌服饰入住，凭借时尚的女装带来了第二个春天，以中端品位为主，有一定的忠实客户。 早市——布艺服装跳蚤市场 最初是大型早市，由于产品价格便宜、种类丰富慢慢形成全天候跳蚤市场。窗帘和布艺产品是它的一大特色。 新天地百货 一楼鞋品种类丰富、特有品牌，加上常举办品牌折扣特卖，成为一大特色。另外部分少女装特色品牌和品牌折扣店入驻，吸引了大批学生到此购物。 新高点家居 专业家居市场，曲美品牌 香江好天地 业态：家居体